2014年上海嘉定D9地块商业项目营销策划及销售代理投标书讲解.ppt

样板生活 价值全模拟 投入使用后的 生活模拟展示 让我们在家里看会儿电视！ 实体家用电器使用及场景模拟 让我们享受一下生活！ 生态休憩区、茶歇、（模拟）实体电梯等 让我们感受一下便利！ 模拟商街打造、实际物业服务项目植入 让我们去看看远香湖的风景！ 高尔夫球车嫁接 价值融入 话题营造 开放、通透的 与自然景观融为一体的 4.2米LOFT玻璃样板房 考量因素： 1、实际性：工程安排、营销节点、前期样板品质保障； 2、营销性：周边景观价值利用，制造话题，热点营造！ A、LOFT样板：根据营销计划和施工进度的安排，并结合产品定位及对市场的研判，首轮推售面积尺度小、面积更为丰富的3号楼入市。3号楼产品主要以3.6米面宽户型为主，并有44套4.05米和4.2米面宽的南向户型，因此建议LOFT产品样板房全部做在3号楼。 LOFT4.2米样板：建议放在3号楼3f东侧边户型南向位置。 LOFT3.6米样板：建议放在3号楼3f中间套南向位置（近入户大堂）。 LOFT交付标准样板：建议放在3号楼3F中间套北向位置（近入户大堂）。 样板房位置建议： B、平层样板： 4号楼2f东侧边户型1套； 4号楼2f中间套大户型1套； 交付标准样板房建议放置4号楼2f中间套小户型1套。 自感应多媒体投影楼书 售楼处功能 APP电子楼书销售道具 受现场场地空间局限，建议取消影音展示空间，改为多媒体交触摸互屏以及IPAD为销售道具的现场演示系统。 售楼处功能 售楼处主要功能区建议： 接待区：作为客户进入售楼处的第一类接触目标，配合迎宾接待，在第一时间传递出温馨、现代与文化品味； 沙盘区：保证客户先经过接待区，在专人陪同下到达沙盘区，聆听销讲； 洽谈区：分为一般洽谈区和VIP接待区，并应略有距离，以区分问询型客户和深入谈判型客户； 签约区：应具有私密性，并与洽谈区保持较远距离，避免细节信息泄露等突发问题影响洽谈客户印象； 吧台：为了延长客户的停留时间，打造项目高端品质，建议设置吧台，并与洽谈区进行很好的结合，同时提供茶水、咖啡等饮料。 售楼处功能分区动线示意： 出入口 接待区 景观 VIP座席 普通座席 区域沙盘 水吧 户型沙盘 示范区： 设备及工料展示区 赠送资料 签约区 （视售楼处面积大小而定） 影音系统 卫生间 停车场 售楼处风格建议 现代简约 景观绿化切片元素融入， 售楼处玻璃质感极致发挥，兼具功能分区 样板房风格建议 极致年轻波普风 简约时尚风 简约时尚风 中产小奢居家风 中产小奢居家风 中产小奢居家风 推售节奏安排 2014年10月 3#样板展示显品质 2014年12月 3#开盘首推聚人气 2015年5月 4#新品试水博眼球 2015年2月 1#loft顺势加推热不减 2015年8月 5#平层底价再续传奇 2015年10月，2#品质楼栋热点再造，带动平层产品持续去化 2016年3月 6#平层高品质楼座开放 1# 200套 2# 250套 3# 308套 4# 246套 5# 246套 6# 224套 市场同质化产品价值提升策略 按我司项目实操经验，由于办公类住宅产品内部差异化较大，在后续有较大可供案量的情况下，每期产品都有一定余量难以去化。 通过推出后期产品进行热点营造，顺势带动。 在区域竞争市场项目集中推案阶段，建议采取阶段性分层推售策略 “50””70”推盘理论 多频次分层推盘，弱化同盘产品竞争抗性，理论价值最大化 理论解读：“50”“70”推盘理论，即分层多频率推出产品，在推出产品销售超过50%的同时产品链出现明显断层，或推出产品销售过70%的情况下，进行新房源加推，以此类推 形式：按照产品的体量计算，以5个层面房源计为一个阶段对外销售（特殊时令或节点另视），视市场反馈逐渐调整推盘量。 优势： ●可以阶段性更好地随市场而调整定位； ●可以形成更好地市场销售势头，保持口碑 3 定价策略 策略思考： 在谈分户型分楼层之前，我司认为本案价格策略的核心是认清LOFT及平层这两大类产品对于项目的不同价值意义。 产品特征 市场特征 价格表现 非主流市场中的 主力产品 供应量大 规划受限 同质化严重 价格上盖、底托成型 价格缺乏弹性 价格 成交 LOFT类住宅 平层产品价格曲线 1.0传统SOHO版本 2.0传统 微住宅版本 产品特征 更高舒适度的 微住宅创新产品 市场特征 市场原有类型产品单一化强， 产品极具冲击性、竞争力 价格表现 价格市场跳脱性高 堪待市场验证 项目价值模型 生活大不同 区域价值 规划价值 户型价值 景观价值 商业价值 服务价值 性价比 LOFT 类住宅 平层 微住宅 追求个体高附加值 偏投资性 整体性 附加值要求 舒适度标准 偏自用型 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★