15开年致房企：风雨之际,向死而生!.docVIP

山西建筑业 风雨之际，向死而生！ ------当前房地产业形势与我们的看法 文/亿翰智库首席研究员·陈啸天 目录—— 序：别再想着蓝海！ 一、新一轮的国进民退已经到来； 其一：从重大事件发展导向的角度来看，国进民退有其必然性； 其二：从当前反腐势头的持续深入来看，给国企带来很多机会； 其三：从行业发展阶段性来看，国企往往会在这个时机发力； 其四：从企业三要素的角度来看，资源端的价值放大往往是国企发展的推力； 二、本届政府管控思路下所衍生的“行业双逻辑+企业双周期”； 其一：本届政府核心管控思路与过往十年完全逆转； 其二：新十年行业演变的双逻辑：城市逻辑和服务逻辑； 首先，什么是行业管控的城市逻辑以及影响？ 其次，什么是服务逻辑以及影响？ 其三：新十年企业需关注的双周期：行业周期和城市周期； 三、本届政府管控思路下，房企面临的几个基本趋势； 趋势一：行业利润率将加速恶化！ 趋势二：行业集中度将加速强化！ 趋势三：发展路径将进一步同质化！ 四、七个故事！ 后序 序：别再想着蓝海！ 今时今日，国家在变革、社会在进步、技术在升级、需求在调整的大环境下，因为宏观面的调整，而导致各行各业出现了一系列秩序的重大重构！这个重构的速度和力度比我们想象中来的还要更快和更大！ 就房地产企业而言，这些年来，因为不动产属性以及卖方市场特征，从而导致需求太容易规模化的激发，利润太容易级数化的获取，我们这个行业始终生活在一个相对安逸的环境下，不是说没有压力，但这个压力真的还是很小的，你去看看软件业的竞争，你去看看外贸业的残酷，你去看看制造业的艰辛，就会明白，我们太安逸了。 2014年，年初伊始，随着杭州德信的率先降价以及彩生活的示范效应，房地产业内的企业纷纷在喊着“转型”、“创新”、“差异化”...，不一而足的新概念涉猎了养老领域、商业领域、互联网领域、信息技术领域等等，有个行业著名企业的领导和我曾说“以前大家都按部就班的做地产，怎么今年一下子都在创新啊，你看今早刚刚又有两家房地产企业在搞金融创新，学都来不及”！ 戏剧化的是，到了年底我们才发现，原来，绝大多数的房企金融的创新本质上都是为营销（降价）找个借口，绝大多数房企细分市场的创新（如商业、养老、文旅）本质上还是编个新故事去拿便宜的地，绝大多数的互联网的创新本质上是个流通领域的价值转移支付而已，我们这个行业依旧很短视，我们这个行业依旧没有那份真正创新的勇气，所以，暂时，我们就不要再想着那个蓝海了！因为在今天全行业近两万多家开发企业，前50强房企中最低都有150亿销售规模的情况下，要想获取人家发现不了的蓝海，可能性是非常低的！ 而我们再回过头来看看，这几年房企的成长与创新中的典型案例的话，你会发现往往那些成功融入蓝海的企业，其实过程中伴随的也是相应的代价！比如说花样年为了培育彩生活板块，主体开发业务至今仍旧围绕着百亿左右，并没有很大的突破，再比如说龙湖地产在实现383亿规模之后开始尝试在商业领域的发力，也直接导致近四年来仍旧还是在400多亿的规模，而同期，世茂和碧桂园已经顺利实现了规模的一飞冲天，即便是规模原来稍小一点的阳光城、蓝光地产、海亮也是倍速成长。 从来，兴一利必生一弊！如果短期不愿承担规模上成长的代价，那就暂时忘记蓝海吧！ 一、新一轮的国进民退已经到来 从当前行业的震荡型趋势来看，基本上可以确定，新一轮的国进民退的路径已经开始出现。从下面两个角度我们可以来探讨： 其一：从重大事件发展导向的角度来看，国进民退有其必然性； 2014年发生了两件极为火爆的事件，一是绿城股权出让事件，受让方经历了从融创中国到中交建的风波；一是绿地的年度销售规模超越万科。如果一定要我来找个共性的话，我想说的是：两者都是国企！这不是牵强，也没那么多的偶然，这是个趋势！ 其二：从当前反腐势头的持续深入来看，给国企带来很多机会； 前一阵子有讨论说因为反腐所以导致国企发展动力不足，从而影响国企的投资发展势头等等之类，其实这是错误的！因为客观上反腐也使得政府的资源在无意识中更多的是往国企倾斜的要多了，毕竟政府资源的国企化导向相对而言在关系处理上要简单很多，至少在反腐风暴中要安全的多。 其三：从行业发展阶段性来看，国企往往会在这个时机发力； 今年的行情的确属于过山车走势，自从今年2月19号德信地产降价之后，3-5月行情非常低迷，因为价格松动力度不够需求释放动力不足，但是6月份由于大量上市企业有资本市场业绩承诺，于是进行价格松动，6月行情火了一把；随后7--9月又是持续三个月的低迷，到了十月随着政策的推动，导致需求再度被逼出手，第四季度数据稍微好看，但终究还是扛不住需求低迷，始终保持成交疲软状。 类似现象，我们在2008年次贷危机期间经历过，在2011年上届政府行业调控中经历过，在2014年我们再度经历。在2008年那一波成就了保利