房地产估价7课件.pptVIP

第六章 收益还原法 教学内容 1、收益法的基本原理； 2、房地产纯收益的求取； 3、报酬率、资本化率（还原率）的确定； 4、收益法的具体使用。 教学要求 理解收益法的基本原理、房地产收益、报酬率、资本化率（还原率）的概念。 第六章 收益还原法 掌握房地产纯收益的求取方法，报酬率、资本化率（还原率）的确定方法以及收益法的具体使用。 重点难关：收益法的基本原理、收益法的具体运用。 一、收益还原法的定义 1、定义：在估算土地（房地产）未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为估价基准日收益总和的一种方法。 2、土地收益与地租的关系：二者在量上是相等的。 由于土地使用权与土地所有权的分离，相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称之为地租。 【例题1】某市区有二层楼房一栋，其占用土地面积为36平方米，房屋建筑面积为34平方米，此房屋已于2010年1月整栋出租，出租时月租金为4500元，并一次性收取押金20000元。现已知该房屋每平方米重置价格13000元，评估时已经使用了15年，其建筑物的年折旧率为1.2%。按规定，此房屋进行出租时，每年应支付土地使用税1450元，房屋税750元。 附加条件：房租每年上浮10%，当时银行年利率为5%，管理费按每年租金的3%计，房屋维护费按房屋现值的1.5%计，空房率为每年半月，房屋的保险费每年1000元，房屋还原率为7%，土地还原率为6%。 估价要求：求本房屋所占土地在2012年3月的公开市场价格。 【估价过程】 采用的估价方法：因为该房屋有收益，适合用收益还原法估价。 1、计算房地总收益A （1）该房屋月租金收入： 由于该房屋于2010年出租，而估价基准日为2012年，因此应该将租金修订到2012年的水平。 A1=4500×（1+20%）=5400元/月 （2）房屋的间接收入为： A2=20000×5%=1000元/年 （3）则房地的年总收入： A=A1×12+A2=65800元/年 【估价过程】 2、计算总费用C （1）每年支付的土地使用税和房屋税： C1=1450元/年 C2=750元/年 （2）管理费： C3=5400×12×3%=1944元/年 （3）维护费： 维护费占房屋现值的1.5%，所以先求房屋现值： 13000×34×（1-1.2%×15）=362440元 则维护费：C4=362440×1.5%=5436元/年 （4）折旧费 C5=房屋重置价格×年折旧率 =13000×34×1.2%=5304元/年 （5）租金损失费 C6=64800×1/24=2700元/年 （6）保险费 C7=1000元/年 3、计算土地纯收益 （1）房地共同的纯收益： A0=A-C=47216元/年 （2）房屋纯收益： 房屋纯收益=房屋现值×房屋还原率 =362440×7% =25370.8元/年 （3）土地纯收益： 土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 =47216-25370.8 =21845.2元/年 4、计算土地的收益价格（总价格） 土地总价格=土地纯收益÷土地还原利率 =21845.2÷6% =364086.7元 5、单位地价 单位地价=总地价÷土地面积 =364086.7÷36 =10113.52元/平方米 6、楼面地价 楼面地价=土地总价÷建筑面积 =364086.7÷34 =10708.4元/建筑平方米 或，楼面地价=单位地价÷容积率 = 10708.4÷（34÷36） = 10708.4元/建筑平方米 三、采用此方法进行估价时应注意的问题 1、理论依据：地租理论、生产要素分配理论。 2、本方法中的收益是指客观的年收益（并非实际收益）。是安全可靠的收益、持续稳定的、未来的收益。 3、适用范围：有收益或有潜在收益的土地、建筑物或房地产的估价。 4、利用此方法评估出的土地价格称为“收益价格”。 三、采用此方法进行估价时应注意的问题 5、还原利率（资本化率）的确定 综合还原利率分为： 房屋折旧后的情况： r=（P1r1+ P2r2）÷（P1+P2） 房屋折旧前的