第3章房地产产品及投资资料.pptVIP

* 第一节 房地产开发项目的类型与特点 二、写字楼与零售商业物业 1、写字楼及其分类 乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的，由自然磨损存在，收益能力难抵御新落成的同类建筑。 丙级写字楼：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，因租金较低，尚可保持一个合理的出租率。 * 第一节 房地产开发项目的类型与特点 二、写字楼与零售商业物业 2、零售商业物业及其分类 按建筑规模、经营商品特点、辐射区域分： 区域购物中心 建面10万平方米以上，服务半径200公里,由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度高、行业多、店铺多、功能多。 * 重庆西部奥特莱斯 * 第一节 房地产产品的类型与特点 二、写字楼与零售商业物业 2、零售商业物业及其分类 按建筑规模、经营商品特点、辐射区域分： 市级购物中心：3~10万平米，服务30万人口，年营业额在5亿元以上，一家或数家大型百货公司 地区购物商场：1~3万平米，10~30万人口，1~5亿元，中型百货商店和超市。 居住区商场：3000~10000平米，1~5万人，3000万~1亿元。日用百货商店和超级市场为主。 * 第一节 房地产产品的类型与特点 二、写字楼与零售商业物业 2、零售商业物业及其分类 按建筑规模、经营商品特点、辐射区域分： 邻里服务性商店：3000平米以下，服务1万人口以下，年营业额在3000万元以上。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、烟酒糖茶及软饮料、服装干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的租户。 特色商店：通常以其经营的特殊商品或服务及灵活的经营方式构成自己的特色。 * 第一节 房地产产品的类型与特点 二、写字楼与零售商业物业 2、零售商业物业及其分类 从经营方式分 以纯百货零售为主的商场 如新世纪、重百等。 以购物中心形式出现的大型综合卖场 如大都会、华宇广场等。 以大型超市为主的 如中百仓储、家乐福、麦德龙等。 以出租室内高档商铺为代表的 如万达商业广场。 以其他零售（或批发、零售兼营）为代表 如赛博电脑城 * 第一节 房地产产品的类型与特点 二、写字楼与零售商业物业 3、零售商业物业开发的特点 写字楼 要求开发商具备长期投资能力 把握写字楼设计发展潮流和趋势 要高度重视写字楼的选址 * 第一节 房地产产品的类型与特点 二、写字楼与零售商业物业 3、零售商业物业开发项目的特点 零售物业 认真分析商业辐射区域 具备长期大规模投资的能力 先租后建、只租不售 对物业管理水平的要求高 需要与交通设施联合开发 要努力实现商场收益风险管理社会化 与其他物业联合开发：写字楼、住宅、酒店的联合开发 * 第一节 房地产产品的类型与特点 三、其他类型 1、旅游度假村 按所处的地域划分：海滨型、湖泊型、山地型、乡村型、城市型 按功能划分：康体型、娱乐型、会议型 旅游度假村与酒店的差别： （1）服务对象不同：酒店主要是商务和观光客人，度假村是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议人员。 （2）地理位置不同：酒店在市中心 （3）服务内容不同：酒店以住宿、餐饮和商务功能为主，康体、娱乐为辅。度假村恰好相反。 （4）建筑设计和装潢风格不同：酒店追求气派，度假村追求田园风格 * 2、工业项目 工业开发区、工业园区等 3、土地一级开发项目 是指政府委托市土地储备中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。 土地一级开发项目，是对特定宗地实施土地一级开发行为的一次性工作。经过实施土地一级开发和相关资源的投入，宗地状态从收购储备的初始状态转化为可供建设的熟地。 * 第二节 房地产投资方向与时机的选择 一、房地产投资的类型 直接投资 开发投资 置业投资 间接投资 是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地 开发投资。 其对象可以是开发商新建成的物业（市场上的增量房地产），也可以是房地产市场上的二手货（市场上的存量房地产）。目的一方面可以使自身居住或经营；另一方面可作为投资。 * 第二节 房地产投资方向与时机的选择 一、房地产投资的类型 直接投资 间接投资 投入与房地产相关的证券市场的行为： 住房抵押贷款证券 房地产债券、股票 房地产投资信托基金（REITs）：是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。 * 第二节 房地产投资方向与时机的选择 二、房地产投资的利弊 1、房地产投资之利 相对较高的收益水平：大多数房地产投资的股份收益率为2