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* * 第二部分 市场分析 3-2-1.哈尔滨市土地成交量 截止至11月30日，2013年土地成交面积共计691万㎡，环比增长42%，区域市场表现呈上升趋势。 数据来源：哈尔滨国土资源局 3-2-2.哈尔滨市区域土地成交量 从2013年各区域土地成交量来看，松北区土地成交面积最大，主要为科技创新城企业用地，另外平房区受哈南工业新城开发影响，土地成交量同样较大，多为工业用地。 数据来源：哈尔滨国土资源局 从整体土地成交情况来看，2013年土地成交块数上升，面积增长，房企拿地意愿有所升高，楼板价有所升高。 数据来源：哈尔滨国土资源局 3-2-3.哈尔滨市土地成交量及价格走势 3-2-5.哈尔滨市商品房市场供求比分析 哈尔滨市2013年商品房仍呈供大于求趋势，供应面积环比增长153%； 而2013年数据显示，成交面积较2012年相比略微下降，但实际是2012年集中备案面积占比约50%，即说明2013年实际成交面积高于2012年。 从价格走势来看，2013年成交均价呈上升趋势，且增长率较高，主要原因为价格较高的南岗区、道里区成交量最大，从而拉高整体价格。 数据来源：哈尔滨网上房地产、克尔瑞数据库 3-2-6.哈尔滨市2013年商品房价格分析 数据来源：哈尔滨网上房地产不再公布成交均价，数据来源于克尔瑞数据库 从2013年商品房价格走势来看，进入4月份，成交均价开始上升，6月-9月，成交均价已接近8500元/㎡，为全年峰值，但进入10月份，成交均价开始下降。 3-2-7.哈尔滨市商品房市场季度成交分析 从2013年商品房供应与成交量来看，整体趋势呈供大于求。成交价格上，从2012年第四季度开始，成交价格呈上升趋势，进入2013年第四季度，价格有所下降。 数据来源：哈尔滨网上房地产 3-2-8.哈尔滨市各区成交情况分析 从哈尔滨市各区域商品房成交情况来看，排名第一的为道里区和南岗区，各占总成交26%，其次为松北区，占比15%；排名第三的为道外区、香坊区，各占14%。 注：哈尔滨网上房地产于2013年9月11日起不再公布各区域成交面积。 3-2-8.哈尔滨市2014年市场政策预测 ①从2013年土地成交区域看，大部分成交分布在道里区群力新区，南岗区哈西新区、平房区哈南新城以及松北区科技创新城，均分布在城市四周，未来房地产开发重心也将继续向该四个区域转移。 ②截止到2013年11月25日，近五年商品房已备案数据中，推出面积达6057万㎡，成交面积3036万㎡，剩余面积达3021万㎡，约为26万套，市场库存量巨大，未来竞争压力仍然较大。 ③从2013年商品房成交价格走势看，全年基本呈量价齐升的状态，主要受道里区和南岗区影响，预计2014年上半年仍呈该趋势。 3-2-9.松北区竞品地图 2、松北区高层竞品 万达城 大正莅江 永安城 区域项目众多，竞争激烈，下面将对区域内具有代表性的四个竞品进行详细解读。 * 竞品一：万达城 项目名称 万达城 项目地址 北至中源大道，东至宏源街， 南至世茂大道，西至规划路 占地面积 总占地149万㎡ 建筑面积 总建筑358万㎡，首期91万㎡ 住宅建筑面积 首期约66万㎡ 商业、商务建筑面积 首期约25万㎡ 绿化率 45% 容积率 2.4 车位配比 暂无 配套设施 包括大型秀剧场、电影科技乐园、名人蜡像馆、电影乐园、美术馆东北最大电影城、室内主题乐园和室外主题公园等 1、项目概述 项目核心卖点：斥资200亿，358万㎡国际旅游城 销售信息：截止至11月30日，项目共推出2698套住宅及商业，2013年成交1122套，成交均价约8148元/㎡，宣传方式为进行大量报广投放、全城户外广告、广播、网络，另配合短信群发及大型暖场活动。 3-2-10.松北区竞品情况 C10加推 2013年分月动作 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 主要事件 主要工作 奠基仪式 产品推介 电商合作 高层开始认筹 拓客 报广 暖场活动 本地圈层及外地拓展进行多渠道宣传，本地哈西、香坊，外地大庆、齐齐哈尔、鸡西、佳木斯、七台河、双鸭山。 项目每周进行报广投放，2013年共计投放约70版整版，23版跨版 全年大型活动贯穿 竞品一：万达城 3-2-10.松北区竞品情况 4月28日 6月30日 7月21日 销售中心开放 高层开盘 公寓认购 8月10日11日 洋房认购 8月30日 9月15日 商铺开盘 9月25日 公寓加推 10月20日 C1C6加推 11月30日 电商 项目于7月