新政研究要点.ppt

本报告是严格必威体育官网网址的。 十八届三中全会《决定》房地产相关政策分析研判 世联新政研究 《决定》相关房地产开发链条内容 1 允许农村集体经营性建设用地出让 （11）建立城乡统一的建设用地市场 （20-22）保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度 （23）从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率 （12）允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行 （23）推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展，促进城镇化和新农村建设协调推进。 （23）启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策，逐步调整完善生育政策 （45）积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业 推进房地产长效健康发展 土地出让 土地利用 融资开发 物业 转让 经营 市场定位/ 主题确定 产品设计 开发决策 施工启动 建筑 施工 销售 营销 物业 入伙 《三中全会决定》影响房地产市场的内容分布 （14）加快建立国家统一的经济核算制度，编制全国和地方资产负债表，建立全社会房产、信用等基础数据统一平台 （18）加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税。 （23）加快户籍制度改革,全面放开建制镇和小城市落户限制 （45）建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制。 （24-25）扩大开放，加快上海自贸区建设，选择若干具备条件地方发展自由贸易园(港)区，加强与港澳台合作 ——对房地产开发各重要节点有深远影响 《决定》相关房地产内容影响分析 2 企业机构 金融机构 （1） 加快和扩大自由贸易区建设 《决定》原文—— 【24】建立中国上海自由贸易试验区，要切实建设好、管理好，为全面深化改革和扩大开放探索新途径、积累新经验。在推进现有试点基础上，选择若干具备条件地方发展自由贸易园(港)区 允许自担风险到各国各地区自由承揽工程和劳务合作项目，允许创新方式走出去开展绿地投资、并购投资、证券投资、联合投资等 【25】加快自由贸易区建设。坚持世界贸易体制规则，坚持双边、多边、区域次区域开放合作，扩大同各国各地区利益汇合点，以周边为基础加快实施自由贸易区战略。改革市场准入、海关监管、检验检疫等管理体制，加快环境保护、投资保护、政府采购、电子商务等新议题谈判，形成面向全球的高标准自由贸易区网络 扩大对香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区开放合作 一级市场影响：自贸区土地成交将上涨 自贸区不是针对单一城市的“政策红利”，而是全国新一轮改革开放的试验田。其中，上海自贸区、天津自贸区、重庆自贸区等区域的开发建设，以及粤港澳自贸区的细分区域，包括深圳前海片区金融业合作开放，珠海横琴片区服务贸易领域开放，以及广州南沙片区货物贸易领域发挥优势，都将带动当地的房地产市场进入新一轮的热点投资。 上海自由贸易区批准后一个月，周边土地溢价率为本年度最高，其中自贸区所辐射的奉贤区南桥新城09单元04A-02A、05A-04A区域地块高达180.8%，为本年度经营性用地溢价率最高。 深圳前海竞拍三块地，在不到一个月的时间内两次刷新深圳地王记录。7月底卓越地产以71.80亿拿下前海T201-0075地块，创下深圳总价地王之后，8月16日，华润以109亿元拿下前海首推第三块地，创下深圳新的总价地王。 2012年9月-2013年9月上海土地供应成交月度走势图 （1）加快和扩大自由贸易区建设 二级市场影响：周边商品住宅销售活跃，成交面积和价格涨幅最大 以上海为例，从成交走势来看，9月上海商品住宅成交量和成交均价环比呈量价齐升。其中，成交面积141.78万平米，环比上涨56.8%，同比上涨75.0%；成交均价为24606元/平米，环比上涨5.4%，同比上涨13.1%。 从区域成交来看，上海商品住宅销售面积以上海自由贸易区辐射覆盖的区域最多。分别是嘉定、南汇、浦东区，这三区分别占全市销售面积的16.2%、15.3%和11.0%。其中嘉定以成交22.97万平米位居榜首；南汇以成交21.74万平米位居第二；浦东以成交15.56万平米位居第三。 深圳方面，截至2013年6月,深圳全市二手住宅价格同比涨幅前十的区域中,一半处於前海辐射区域范围内。 （1）加快和扩大自由贸易区建设 2012～2013年深圳各区商品住宅成交价格走势图 企业机构 （2） 加强农村集体经营性用地和宅基地市场化流通 《决定》原文—— 【11】建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集