《房地产投资分析》.docVIP

第1章 房地产投资分析的基本问题 1、掌握房地产投资的概念: 经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。 2、掌握房地产投资的类型 （一）按投资形式分为直接投资和间接投资 1、直接投资（投资者直接参与开发或购买房地产） （1）房地产开发投资 包括商品房开发投资和土地开发投资 （2）房地产置业投资（期房、现房、二手房） 长期置业投资可以获得保值、增值、收益和消费 2、间接投资（资金投入到房地产相关的证券、基金） （1）投资于房地产开发企业发行的债券和股票 （2）投资于房地产投资信托基金（如越秀城建2005年在香港发行的内地第一支REITs） （3）投资于房地产抵押贷款支持证券（如“建元2005-1”） （二）按房地产投资用途不同的划分 1、地产投资 2、住宅房地产投资 3、商业房地产投资 4、工业房地产投资 （三）按房地产投资经营方式不同的划分 1、出售型房地产项目投资 2、出租型房地产项目投资 3、混合型房地产项目投资 3、了解房地产投资避税收入原理（更适用于国外的税收制度和会计折旧形式） 避税收入：指因提取房地产折旧而降低纳税基数，给投资者带来的收益。它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。 房地产避税优势说明： 应交的所得税=所得税税收基数×所得税率 所得税的税收基数一般是净经营收入扣除贷款利息、建筑物折旧后的余额。 会计上的折旧年限一般（税法规定房屋最低折旧年限为20年）短于建筑物实际耐久年限，在账目上可以通过加速折旧来增加收入扣除项，从而降低所得税的基数。 房地产避税优势举例说明： 如一栋砖混结构房屋的建筑物原值为100万元，建筑物的自然耐久年限为50年，而会计上的折旧年限可取20年，该建筑物已经使用了10年，按照直线折旧法，会计上计算的折旧额为：100万×（10÷20）=50万元。因此拥有该建筑物的企业在计算折旧时，应按50万元折旧在税前收入扣除。而该建筑物的实际折旧额为100万×（10÷50）=20万元，相当于会计账面上多提了30万元的折旧额，因此账面上的税前收入减少了30万元，也就可以少交纳30万元的相应所得税，即30万元×25%（现行的所得税率）=7.5万元。 4、了解房地产投资的特性 （1）位置固定性 （1）寿命周期长 （3）适应性 （4）个别性……变现能力差 （5）政策影响性 （6）对专业管理的依赖性 （7）相互影响性 （8）资金需求量大 （9）风险性 （10）保值增值性 5、掌握房地产投资分析的内容（或组成部分） 1、市场分析 2、区位条件分析 3、基础数据估算分析 4、财务分析 5、不确定性分析 6、风险分析 7、决策分析（方案比较选择分析） 6、了解可行性分析和投资分析的区别 房地产投资分析：是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。 可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程。其主要目的和任务是要明确是否值得投资于这个项目，即目标项目在技术上是否先进、实用、及可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，并通过具体的指标进行评价和判断。 一个方案可行不一定合适或较优。有时几个方案可能都是可行的，甚至都很具有吸引力。可行性分析仅仅是投资分析的一个起点。回答的只是投资者能做什么，而不是应该做什么的问题。 面对市场上众多的投资机会，通过可行性分析，可能会找出多个可行方案。而由于资源有限，投资分析将帮助投资者在多个可行方案中，通过收益、时间、风险的排序找出一个方案作为投资者的最后选择。也就是说，房地产投资分析关心的是从多个预选方案中选择一个最适合投资者目的的一个方案。可见，可行性分析是投资分析中的一个重要阶段。 7、了解投资价值的概念 投资价值：是预期的未来收益的价值，该价值是根据项目所能产生的税后现金流量和投资者所能接受的最低收益率，计算所得到的投资者购置该资产所支付的最大款额。 8、了解现金流量的概念，熟悉开发出售型项目、开发后持有（出租或经营）项目、置业投资项目现金流量主要特点 (1)在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入，现金流入与流出之差叫净现金流量。 (2)开发后出售房地产项目时的现金流量 对于一个房地产开发项目，项目