物业土建工程管理实务精要.ppt

（2）、管道周边漏水 原因： 管道与混凝土因材质不同，防水处理不到位，易在管道周边形成漏水； （3）、烟道渗水 原因：① 烟道与墙面、烟道与屋面之间因收缩不同有脱开、裂缝等现象，进而导致雨水直接从该部位渗入； ② 烟道顶部烟帽过小，导致雨水直接进入烟道，由于烟道多为接装式安装，因而易在拼接部位产生漏水。 4、窗框周边漏水 原因：（1）、检察塑钢窗的排水孔是否完好，位置是否正确，排水孔如果不合格要重新进行开孔，有的虽然开了排水孔，但排水孔的位置较高，导致水无法完全排除也会漏水的； （2）、检察塑钢窗的接头部位的焊接质量，如果接头部位的焊接质量不合格的话，那是要进行返工的，如果有漏焊或虚焊的情况也是会漏水的； （3）、检察塑钢窗和墙体接触部位的外面密封胶是否完好，如果没有密封胶应该补上，特别是塑钢窗和墙体的下部的接缝应该是重点； （4）、如果上述几条均是完好的，那么就将塑钢窗漏水的部位的塑钢窗与墙体接触的部位凿开，检察发泡剂的填充是否完好，如果发泡剂没有填充密实应该补打发泡剂，特别注意塑钢窗与墙体的下半部分的接缝，因为一般下半部分漏水的多； （5）、检察窗台的坡度是否符合规范规定。 5、伸缩缝漏水 （1） 类型： a、地下车库伸缩缝漏水 原因：地下车位伸缩缝的漏水，因两幢房子沉降不同，致使止水带撕裂而引起漏水； b、房屋伸缩缝漏水 原因：两幢房子间的伸缩缝内有建筑垃圾填充，若伸缩缝防渗水处理不当，致使伸缝缝内建筑垃圾吸水，最终因无法挥发伸缩缝内的水份而造成此处墙面的渗水、霉变。 四、室内几何尺寸偏差 原因： 随着用户维权意识的不断增强，收房时，用户对室内地面的平整度、地面高差、建筑层高、墙顶面的平整度等方面提出了要求，对于室内层高的误差，在以往开发项目中有较多此类现象出现，综合分析主要的原因有： （1）顶面抹灰层、地坪层厚度不均匀； （2）模板质量不好，容易变形、拼接不平； （3）楼板板面高低不平，表面平整度差。 五、 门窗质量及安装 1、塑钢窗门窗质量及安装 （1）、铝合金门窗表面破损或划伤：具体表现为门窗划伤或破损、门窗框凹陷或损坏、玻璃划痕或破裂等 原因：外力作用或安装不到位，成品保护不良。 （2）、铝合金门窗五金件坏或缺件：具体表现把手损坏、合页生锈、螺丝缺少等； 原因：安装不到位，五金件质量问题或人为使用原因造成。 （3）、铝合金窗扇脱落： 原因：安装问题或五金件质量问题，一定程度上也与业主使用情况有关。 2、进户门质量及安装 （1）、门扇表面破损或者划伤：具体表现为门扇划伤或破损、门框凹陷等； 原因：外力作用或安装不到位，成品保护不良。 （2）、五金件坏或缺件：具体表现为把手损坏、合页生锈、螺丝缺少，门框未灌浆处理等； 原因：安装不到位，五金件质量问题或人为使用原因造成。 谢 谢 * * 2011 POLY PROPERTY 物业土建工程管理实务 2011年4月 第一部分：土建工程基础知识 一、建筑物的分类 （l）按建筑物的使用功能分类 ?????? 分为居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑。 （2）按主要承重结构使用的材料分类 ????????分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构。 （3）按建筑结构的承重方式分 ????????分为承重墙结构、框架结构、剪力墙结构、商体结构、大跨度空间结构。 二、房屋的构造组成 一般的民用建筑是由基础、墙体、楼地面、楼梯、屋顶、门和窗等六大块组成。 ?1、基础 ????????基础是建筑物的组成部分，它直接承受建筑物的所有负荷，并把它传到地基上。地基是基础下面承受力的那部分土层，承受建筑物的全部荷载，包括基础的自重。 ??（1）基础的埋置深度 ????????是指由室外设计地面到基础底面的距离。基础的埋深直接影响工程造价。一般情况下，基础的埋深应不小于500毫米。 ??（2）基础的分类 ????????1）按构成基础的材料分为砖基础、灰土基础、三合土基础。毛石基础、混凝土基础和钢筋混凝土基础。 ????2）按受力特点分为刚性基础（如砖基础、灰土基础、三合土基础、毛石基础、混凝土基础）和柔性基础（如钢筋混凝土基础）。 ??3）按基础的构造形式分为条形基础（多用于多层住宅）、独立基础（用于工业厂房或民用建筑的框架结构中）、整片基础（用于上部荷载较大的建筑物中）、桩基础（用于高层或超高层建筑物中，或地基质差的工程中）。 ???2、墙体 ????????墙的作用主要是承重、围护和分隔空间。 ????????（1）墙体的分类 ???????? 1）按墙体受力情况分为承重墙（直接承受上部传来荷载的墙）和非承重墙（不承受外来荷载的墙）。 ???????? 2）按墙体的构造方式分为实体墙、空体墙和复合墙。 ??