第七章房地产融资精要.ppt

* * Title 直接发行 间接发行 - 平价发行 折价发行 溢价发行 - 募集设立公司发行 募集新股公开发行 无偿增资发行 可转换公司债券 - 准备阶段 审批阶段 实施阶段 房地产债券的概念 房地产债券是各级政府、房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司与投资者之间债权债务关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺在未来特定日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息。 * * 房地产债券融资 房地产债券分类 * * 依 据 按发行主体分类 政府债券、金融债券、公司债券、国际债券等 按偿还期限分类 短期债券、中期债券、长期债券 按计息方式分类 附息债券和贴现债券 按有无担保分类 信用债券和担保债券 按是否记名分类 记名债券和不记名债券 类 型 按债券形态分类 实物债券、凭证式债券和记账式债券 房地产债券的发行程序 按法定程序形成有关决议； 制定发行章程； 提出发行申请； 取得资信等级证明； 确定委托发行代理机构； 发布募集公告； 印制债券； 发行及善后工作。 * * 房地产债券的发行方式 直接发行与间接发行 公募发行与私募发行 利用外资 国政府贷款； 国际金融组织贷款； 外国商业银行贷款； 与外资合营； 发行境外债券。 房地产典当 其他融资方式 施工企业垫资； 房地产基金。 * * * * 房地产项目资金流的重要性：房地产开发项目的成功与否主要取决于两点，一是政策的稳定性，二是资金链的持续性。 （1）以自有资金＋银行信贷的传统融资方式 传统融资方式的资金筹集过程 自有资金的筹集 土地使用权抵押贷款 承包商的垫资 在建工程抵押贷款 预售款 * * 几种常见的项目融资资金链介绍 * * 商业银行 购房者 开发商 按揭付款 首付款 首付款后的余款 传统项目融资方式的资金图 * * 商业银行 建筑施工企业 房地产开发商 购房者 土地开发商 商业银行 商业银行 商业银行 房地产市场运行及资金流程图 （2）自有资金＋房地产产业基金 在国外，以产业基金形式投资房地产是很普遍的，但在我国由于法律和市场的原因，房地产产业性质的基金还处在起步阶段。但从国外的房地产金融经验来看，“自有资金＋房地产产业基金”的融资方式，在我国是比较有发展前景的。 （3）自有资金＋信托计划 自从央行出台了货币信贷调控的政策后，对传统的“自有资金＋银行信贷”的融资方式，提高了门槛，开发商开始考虑“自有资金＋信托计划”的融资方式，该种融资方式的融资成本在8％～15％左右，比银行的融资成本要高，但抵押﹑担保方式比银行灵活。 * * * * 第四节 房地产融资的成本管理 房地产融资的决策分析 银行贷款融资与信托融资的成本分析 房地产融资的成本管理 直接融资与间接融资的成本分析 不同融资方式的成本比较 我国房地产融资中的主要风险 * * 第五节 房地产融资的风险管理 主要风险类型 政治风险 市场和经营风险 财务风险 道德和信用风险 风险产生的原因 房地产开发资金过多依赖银行贷款； 土地储备制度不完善； 个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险； 商业银行和其他金融机构存在经营行为问题。 房地产私募资金的风险 * * ? 房地产企业对土地的经营模式 - 房地产上市融资的模式，商业模式、现金流模式等 投资者对房地产企业的基本评估 房地产企业的现金流 ? ? ? 房地产私募资金的风险 房地产企业重组 投资者 投资者与房地产企业之间的合作关系 * * 风险管理 * * 私人住房按揭贷款的风险管理 房地产开发贷款的风险管理 房地产基金的风险管理 第六节 房地产开发项目资金筹集规划 房地产开发项目资金筹集规划就是根据项目可行性研究估算的总投资需要量和年度投资需要量（或分期投资需要量），通过编制投资计划与资金筹措表，研究、安排资金的来源与运用，通过对各种可能的筹资方案的安全性、经济性和可行性的比较分析，为项目寻求适宜的资金筹集方案，以适应项目预期的现金流量。 * * 房地产开发项目资金筹集规划的概念 房地产开发项目资金筹集规划的主要内容 对企业和项目的内外因素进行分析； 合理确定筹资活动期望达到的目的和要求； 编制投资计划与资金筹措计划； 筹资方案的选择； 筹资方案的实施及调整。 * * 编制投资计划与资金筹措计划主要步骤 项目总投资（不含财务费用）的估算及用款计划的编制。 资金筹措方式规划。 编制贷款还本付息表、投资计划与资金筹措表 。 * * 实例 某房地产开发项目预计总投资（不含财务费用）为11669万元，试根据开发企业的实际情况和