第七章房地产估价.ppt

第七章 收益法及其应用 　 §7-1收益法概述 一、收益法的含义 　　（一）概念 　　也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法 　　将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化 　　 （二）分类 　　直接资本化法（年净收益÷资本化率或年净收益×收益乘数） 　　报酬资本化法（现金流量折现） 　　 （三）本质 　　以房地产预期未来收益为导向求取房地产价格，测算出的价值称为收益价格 　二、收益法的理论依据 　（一）理论基础 　　预期原理---决定房地产当前价值的，重要的不是其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是房地产基于市场的未来所能带来的收益。可将购买收益类房地产看作一笔投资，其目的是看重该宗房地产未来可产生一系列收益。 　 （二）基本思路 　　将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。 　　收益性房地产价值高低的决定因素（三因素） 　　未来净收益的大小 　　获得净收益期限的长短 　　获得净收益的可靠性 三、收益法适用的估价对象 　　收益法的适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产 　　它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可 四、收益法估价需要具备的条件 　　条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测） 五、 收益法的操作步骤 　　搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料 　　预测估价对象的未来收益（净收益） 　　求取报酬率或资本化率、收益乘数 　　选用适宜的收益法公式计算收益价格 §7-2．报酬资本化法的公式 　　一、一般公式 　（一）一般公式： V=A1/(1+Y1)+A2/(1+Y1)(1+Y2)+…..+An/(1+Y1)(1+Y2)…..(1+Yn) 说明：这是收益法的原理公式。 　 （二）在实际估价中， 一般报酬率长期维持不变，所以公式简化为： V=A1/(1+Y)+A2/(1+Y)^2+…..+An/(1+Y)^n=∑Ai/(1+Y)^i 　　后面各种公式均是此公式的特例。 　 （三）以上均假设净收益发生在期末，如实际发生在期初，则公式变形为： V=A1+A2/(1+Y)+A3/(1+Y)^2+…..+An/(1+Y)^(n-1)=∑Ai/(1+Y)^(i-1) 公式中的V—该房地产在估价时点的收益价格，称为现值；A--该房地产未来某年的净运营收益，称为净收益； Y--房地产的报酬率（折现率）；n--房地产的收益期限（从估价时点开始计算的未来的收益时间）。A、Y、n单位应一致，而且一般以年为单位。 　二、净收益每年不变的公式 （一）收益期限为有限年的公式 V=A/(1+Y)+A/(1+Y)^2+…..+A/(1+Y)^n=∑A/(1+Y)^i=(A/Y)[1-1/(1+Y)^n] 即： V=(A/Y)[1-1/(1+Y)^n] 特例：当Y=0时，V=A×n,就是购买年法的公式 （二）收益期限为无限年的公式 即当n→∞时： V=A/(1+Y)+A/(1+Y)^2+…..+A/(1+Y)^n=∑A/(1+Y)^i=(A/Y)[1-1/(1+Y)^n]=A/Y 即： V=A/Y 【例题】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，该宗房地产的报酬率为8.5%．请计算该宗房地产的收益价格。例见 P289，例8-1、例8-2. 　　（三）净收益每年不变的公式的作用 1、直接用于测算价格。例见 P289，例8-1、例8-2. 2、用于土地使用期限、收益期限等不同的房地产或者租赁期限不同的租赁权价格（不同期限房地产的价格）之间的换算。 Vn =(An/Yn)[1-1/(1+Yn)^n]， VN=(AN/YN)[1-1/(1+YN)^N]，若VN已知，Kn= [1-1/(1+Yn)^n],KN= [1-1/(1+YN)^N],求Vn 公式： Vn = VN× （An/AN）× （YN/Yn）×（ Kn / KN ） 当AN=An=A,YN=Yn=Y时， Kn= [1-1/(1+Y)^n],KN= [1-1/(1+Y)^N], 有Vn =(A/Y)[Kn ]， VN=(A/Y)[KN]， 公式： Vn = VN×（ Kn / KN ）。例见P290，例8-3、例8-4. 3、用于比较不同期限房地产价格的高低（利用上述公式，转换为同一