广东省物业管理现状、存在问题及发展对策的调研报告.docVIP

广东省物业管理现状、存在问题及进一步发展对策的调研报告 广东省建设厅住宅与房地产业处 黄平 改革开放以来，随着社会主义市场经济的产生和发展，随着土地使用制度改革、商品房开发、住房制度改革的推进，多元化的房屋产权主体导致现代物业管理的产生，并逐渐成长为一个新兴的行业，在我省国民经济、社会生活中扮演着越来越重要的角色。但是由于种种原因，物业管理还存在这样那样的问题，最近一段时间，这方面的纠纷和诉讼在我省部分城市有上升的趋势。为贯彻江泽民总书记“三个代表”的重要思想，使得人民群众安居乐业，我们结合日常的工作，对全省物业管理现状及存在问题进行了初步调研，并提出进一步促进物业管理行业发展的若干对策，供领导决策参考。 一、广东省物业管理的产生及发展现状 物业管理起源于19世纪60年代的英国，20世纪50年代末，香港从英国引进并结合本地实际进一步发展。我省广州、深圳在20世纪80年代初期参照香港经验，对物业管理进行探索和尝试，然后逐步推广到全国。到目前为止，我省物业管理公司约2300家，从业人员近30万人，比1997年底的1000家增长了一倍多，占全国的比重约20%左右。在深圳，物业管理已成为一个完成了初始积累、不断向外拓展的朝阳行业。目前全省已提供社会化、专业化物业管理服务的范围达到50%左右，深圳市已达到90%以上。所管理的物业包括商品房住宅小区、房改房、机关办公楼、商业城、写字楼、商业步行街、工业区、农村公寓、大学、中小学、口岸、医院等各类物业。新建的住宅小区已全部实施专业化的物业管理，涌现出一大批绿化档次高、环境质量好、配套设施全、服务水平到位的高品位住宅小区。ISO9002国际标准认证，使企业的每一个人员、每一个岗位、每一个环节、每一个系统都建立起严格的科学管理规范和检验标准。很多业主感到满意。在深圳、东莞，不少业主说：“这里的物业管理比香港要好”。 二、存在的主要问题 由于物业管理仍是一个新鲜事物，多种原因导致目前物业管理纠纷在一些城市，特别是广州市有所增加。主要问题如下： 1、业主大会和业主委员会的问题50%的业主到会，也没有足够大的场地；三是一些业主委员会脱离业主大会、业主和政府主管部门的监督管理，谁与物业管理公司、开发商作对的声音大，谁就能当选业主委员会主任，一些业委会成员甚至找物业公司要好处，或带头拒交管理费、水电费，随意炒物业公司。四是有些业委会内部分为两派，或两个塔楼各成立一个业委会，或住宅、商场各成立一个业委会，物业公司和主管部门无所适从。五是业主委员会的法律地位不明确，有类似香港业主立案法团的权力，但不承担相对应的责任或没有承担相应责任的能力。2、物业管理公司的问题5元每平方米，且服务内容少、态度差，收费没有依据，后在业主委员会抗议下逐步下调，到业委会辞退时又提出低于成本价的1.5元来进行不正当竞争；二是物业公司与开发商一体，售楼时未约定或明示，在交楼时收取这样那样的费用，否则不给钥匙，即便有部分费用是合理的，也导致投诉和争执；三是一些未取得资质的公司和开发商下设的管理处游离于资质管理的轨道之外，主管部门又没有处罚权；四是物业公司被业委会辞退后拒不移交管理权，声称业主欠交几十上百万甚至上千万的管理费，新的物业公司难以进场，如广州荔湾广场。五是公用水电分摊费差额过大，业主认为物业公司在二次供电中多分摊电费，或将已缴交的电费挪用。3、建设单位的问题1千瓦（正式用电4千瓦以上），夏天经常跳闸或烧坏电器，业主集体多次到处上访；二是质量问题，虽经年年抓、年年讲，工程质量低劣、质量通病较为严重的情况仍然较为突出，2000年省消费者委员会收到的1700多宗有关投诉中，质量投诉最多，达500多宗；三是分期开发建设的住宅小区，配套设施迟迟未能全部建成，业主认为货不对版而对正常的物业管理不配合，这些建设单位遗留的问题在物业管理阶段暴露，导致物业公司代人受过；四是许多房改房出售单位未按照规定投入必要的资金进行整改，缺乏必要的物业管理条件，许多物业公司不敢涉足。4、业主不交管理费的问题95%左右，普通的在80%左右，极少部分不到10%。主要原因一是业主以《条例》规定“未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并应继续承担物业管理费用”为由，称物业未经综合验收而拒交管理费，虽然《条例》是1998年10月1日实施的，但在此之前已经入住的业主，仍然在需要的时候借此拒交费；二是有些业主以种种理由为借口不交费，如小区开饮食店有噪音、污染，小区配套设施不齐，与开发商有纠葛未处理而不给开发商下属的物业公司交费等，有的甚至连物业公司代支的水电费也不交；三是开发商未售出的空置物业不按照规定交费。据广州市估计，有20%的业主欠交物业管理费，受影响的物业公司达60%。 物业管理行业出现这样诸多的问题，有关