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东部核心商务区商住公寓调研报告 一：东部商务核心区域概况 东部商务核心区域，是北京市商务最集中的区域，它集三元桥燕莎，建国门，CBD，三大商圈于一身，形成黄金三角区。在这个区域里，有进驻北京的大部分世界五百强企业，有大量的外资、合资企业，也有北京市最优秀的写字楼。 这个区域是高档楼盘聚集的区域，价格几乎都在10000元左右，当然写字楼会更贵一些，可以用寸土寸金来形容这个地方。所以在这里开发项目全都是大投入，拆迁大投入，设计大投入，包装大投入，推广大投入，尽显高贵所在。由于这区域的甲级写字楼的价格非常高，导致这里的公寓办公异常火爆，因为这里公寓的档次足可以和一些乙级写字楼媲美甚至更高一筹。从而使这个区域的商住公寓逐渐流行起来，演变到现在的一些商住公寓已经和一些甲级不相上下了。 二：调研范围 本次调研的范围是：西起东二环，东到东四环，南到建国门外大街，北到北三环。 项目性质：具有纯商务公寓的项目 项目名称：第三置业，时间国际，铂宫国际，万达广场，华贸中心，住邦2000，建外SOHO，华远尚都国际。 项目位置如下图： 三：项目各项分析 价格分析 项目名称 尚都国际 时间国际 第三置业 住邦2000（二期） 华贸中心 万达广场 建外SOHO 铂宫国际 装修程度 公共部分精装内部简装 公共部分精装修内部毛坯 公共部分精装修内部简装 公共部分精装修内部毛坯 公共部分精装修内部毛坯 公共部分精装修和全部精装修兼有 公共部分精装修简装 公共部分精装修精装修 这个区的公寓以高价著称，商住公寓更是如此，有的项目的价格只逼同区域写字楼的价格。 所调研的项目的价格从9800元17000元，整体均价为13450元，其中单价最低的项目为住邦2000，这和它的位置（东四环外），楼型（塔楼），室内毛坯等条件都有关系。最贵的项目为建外SOHO,这和它的人气指数颇高，地理位置好，项目精装修，都有关系。其中第三置业为性价比最好的楼盘，三元桥边，5A级配置，室内简装，13000的均价，使得此项目在不到一年的时间就销售一空了。 所调研的项目中内部精装+公共部分精装比有公共部分精装的数量多一些，可以看出今后的办公初装修也是发展趋势。 项目名称 尚都国际 时间国际 第三置业 住邦2000 华贸中心 万达广场 建外SOHO 铂宫国际 涨幅 2500 0 2700 0 3700 3000 2000 800 时间（月） 10 1 18 4 13 10 3 10 除了时间国际和住邦2000刚开盘以外，其他的项目均有涨幅，由于建外SOHO在市场上的影响广泛，销售速度快，使得它是涨幅最快的一个项目。铂宫国际则是涨幅最慢的一个，这也是由于其起价不菲，使得其涨价空间很小，据了解铂宫的项目销售也是一般。 可以看出各个项目的楼层差价都比较平均，大概从50元到200元，所以在卖办公楼时还需要楼层差价的。 其中尚都国际还有亿元楼王，就是最上面三层，说明楼顶的价值还是要体现出来的（但目前还没有卖出去）。 商务公寓和办公楼的朝向取向大抵相同，都是以景观为主，如建外SOHO就是朝北的较贵，因为可以看到国贸等。 但像铂宫这样的项目还是以东南的朝向最好，主要是它不是玻璃幕墙，对采光面的依赖性还是较强的。 所以像我们项目这样大玻璃幕的办公空间，朝向差价肯定是应该按照景观的差异进行调价。 商务公寓的物业费，也是制胜于写字楼的法宝之一，图上显示除了华贸和住邦是中央空调所以物业费高以外，其它的都是6元左右。 所以我认为商务公寓的物业费应以6元为标准，是市场的容纳值。后面我们会说到商住公寓的空调系统。 从图上看车位一般都在16万左右，当然还有一项目没有最终确定，说明对于办公楼来说车位一直是个大问题尤其是从住宅改为办公的办公楼。有些开发商就想出了一些主意，如尚都国际将车位价格抬得很高，为的就是增大办公楼的车位流通量，确保有地方停车。 所以车位价格的设定和今后车位使用是有很大关系的。 项目规模分析 项目名称 项目总占地（万平米） 项目总建筑面积（万平米） 商务公寓的建筑面积（万平米） 总栋数 容积率 开发分期情况 建筑形式 尚都国际 1 10．9 10．9 1 7．93 1 商务公寓 时间国际 2．8 10 3 6 3．4 1 公寓，写字楼，商务公寓 第三置业 1．92 20 11 3 6．8 2 商务公寓，写字楼 住邦2000（二期） 5．4 25 21 4 4 1 商务公寓，公寓 华贸中心 35 100 5 11 3 商务公寓，公寓，写字楼，酒店 万达广场 10 48 18 6 4 商务公寓，写字楼，酒店 建外SOHO 12．3 70 10 24 5 7 写字楼，商务公寓，公寓 铂宫国际 4．2 20 2．7 10 2．48 写字楼，商务公寓，公寓 例—代