业主入住的管理5.docVIP

业主入住的管理 一、业主(住户)入住前筹备工作　　竣工验收时间是在楼宇入住前一至三个月进行的，接着是住户入往时间。 　　(一)附典型的业主入住筹备时间表　　1.竣工验收前三个月，公司任命管理处主任，房管员2人(收款1人)到位，组成管理处新的筹建班子；其他人员根据工作进展需要，采取分步到位的办法，业主(住户)入住时，管理处各类人员必须全部到位。　　2.管理处各类人员可按以下程序和时间到位，但应根据小区条件和实际情况进行调整(以下人员名额按建筑面积5万平方米的住宅小区拟定)：　　Ａ.入住前三个月，任命管理处主任，房管员2人(收款1人)到位，投入入住前的各项准备工作；　　Ｂ.竣工验收前二个月，大厦消防中心值班人员3人(机电1人，给排水1人，电梯1人)进入现场，与机电维修工程部人员一起，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握大厦设备设施的基本情况和操作规程； 　　C.竣工验收前半个月，电工2人，给排水1人，进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改工作。　　Ｄ.竣工验收前半个月，部分保安人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业守卫工作； 　　Ｅ.入住前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公； 　　Ｆ.入住前一个月，炊事员到位，食堂开餐；　　Ｇ.入住前半个月，卫生人员到位，开始对区内环境和已接收的房间进行清洁工作；　　Ｈ.入住前半个月，全部保安人员配齐上岗　　Ｉ.入住前半个月，维修班组成立，人员配齐到位； 　　(二)入住工作方案制订 　　管理处成立后，管理处主任负责根据物业管理部编写的《物业管理方案》，编写管理处入住工作方案，入住工作方案的内容包括以下内容：　　1.核实《物业管理方案》中拟定的管理处人员配备情况；　　2.根据小区的实际情况和《物业管理方案》中对小区管理的要求以及要达到的标准，拟定小区入住后在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施，如下所示： 　　(1)治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；　　(2)车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出或二进二出等；增设自行车棚；加固架空层车库；　　(3)垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等　　(4)楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等) 　　3.拟定管理办公用房和员工宿舍的装修方案；　　4.根据《物业管理方案》的开办采购计划，拟定分步购置计划； 　　5.制定入住流程；　　6.印刷入住表格； 　　(三)协调工作　　1.与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。　　2.代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。　　3.与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。　　二、业主、使用权人入住　　业主、使用权人的入住是物业销售或租赁工作完成后，物业公司面临的又一项具体工作。物业公司应根据自己对物业的了解和熟悉的情况，拟定合理的入住程序，使业主、使用权人方便入住。并配合业主及使用权人对物业状况进行验收。此外，为了清楚地界定业主与物业公司的权利、责任与义务，使业主、使用权人更好地遵守物业管理的规范，还须认真推敲和制定物业管理合同与物业管理公约。从而建立物业公司与业主、使用权人的新型关系，使各方面形成“合力”，推动小区或楼宇的物业管理水平。　　(一)业主、使用权人入住的程序　　业主及使用权人的入住，有些房地产公司习惯地称之为“入伙”。它是指业主或使用权人根据购买或承租物业的契约规定，在交付各项费用和款项后，领取钥匙、向购买或承租的物业迁入或进驻。它是业主产权或使用权人使用权的行使与体现。作为物业管理公司应创造条件，为业主及使用权人的顺利入住提供方便。业主及使用权人入住的程序包括以下几个环节。　　1.向业主或使用权人发放“入伙通知书”及“入伙手续书”　　“入伙通知”应包括：入伙时间、入伙须知、收楼须知等，并分别约定日期，分批地请业主或使用权人带齐有关证件和费用，到指定地点办理入住手续。“入伙手续”包括进驻之前需要提供的资格审查文件；需缴纳的费用和相关款项；需要签署的相关文件领取钥匙等。 2.业主、使用权人验楼，并最终取得认可　　验楼是业主或使用权人的一项基本权利，也是其入住的秘要程序。物业管理公司应派专人接待地向业主或使用权人介绍物业。业主或使用权人最终取得认可，才补交购置物业或承租物业的余(欠)款，再进行下一步程序。　　3.签定“物业管理合同”和“物业管理公约” 　　签约之前应给业主或使用权人一定的时间，让其细细阅读和认真推敲物业管理合同及物业管理公约的