上海新江湾城C6地块市场初步分析1.docVIP

新江湾城C6地块市场初步分析 一、上海高端住宅市场情况 在过去的几年里，上海房地产市场风生水起，高端住宅市场更是表现强劲； 2008年第三季度，全球爆发金融危机，上海房地产市场因此受到冲击，交易价格及成交量一度下滑； 2008年末，政府出台强有力的经济刺激计划及购房优惠政策，2009年第二季度起经济开始好转，上海房地产市场也随之复苏。上海高端住宅市场自4月起交易量和价格快速上涨： 例如：翠湖天地嘉苑，在第三季度短短几个月时间里就售罄了一栋公寓，交易价格超过7万元；前身为服务式公寓的丁香御苑，5月开始面向市场销售，短短几个月时间，就以每平方米超过5.5万元的价格售罄；最近汤臣一品一套597平方米的公寓以单价9600元成交，合计单价16万元，这一单价创造了上海高端住宅单价纪录。 高端市场预期 如果政府明年采取措施调控房地产市场，预计市场成交量将有所放缓，价格或不像过去几个月那样继续快速上涨。但高端住宅的需求方，富裕阶层普遍受购房政策影响较小。考虑到目前中国经济较其他经济体复苏迅速，经济发展存在通胀预期，市中心可利用土地资源稀缺，高端住宅凭借其稀缺性，较普通房源更受到市场青睐。 从长远看，上海未来将建成中国的金融和航运中心，2010年的世博会也将进一步推动上海的基础建设及经济发展，届时将吸引更多国内和海外的高收入人群来到上海，上海独特的经济发展优势及环境，保证了上海高端住宅价格在未来相当长的一段时间内保持稳步发展的势头。 二、新江湾城市场情况 区域介绍 新江湾城位于上海中心城区东北部，东起闸殷路，南至政立路，西达逸仙路，北抵军工路。规划总面积为9.45平方公里，其中由上海城投实施综合开发的为5平方公里，1平方公里为复旦大学江湾新校区。在上海城投实施开发的范围内：居住区总建筑面积约266万平方米，居住建筑面积约235万平方米；居住建筑面积毛密度约0.6万平方米/公顷，住宅建筑面积净密度约1.1万平方米/公顷；水体占用地面积约8.7%；公共绿地占用地面积约20%以上；总居住人口约6-8万人。新江湾城以网络状的生态水系形成区域生态骨架；绿色空间与水系紧密结合并与人居空间相互渗透；大学校区与居住区相互促进形成共生关系；以丰富的空间和景观设计创造充满生机与趣味的居住环境。建成后的新江湾城将是一个知识型、生态型花园城区。6层复式公寓，一梯两户，面积从160-300多平方米不等，精装修。目前价格未定，且还没有楼书。 可以看出，仁恒希望通过奢侈配置（6层也带电梯），大户型以及超越以往的装修来拔高定位，提高售价，从而化解20000元/平方米的楼板价。业内人士预计，仁恒怡庭的上市价有望达到6万元/平方米。 项目 容积率 建筑面积 物业 价格 开发商 合生江湾国际公寓 1.6 28.304万㎡ 公寓 2006年4月开盘价9000元/㎡ 目前，尾盘在售，累计成交均价15660元/㎡ 广东珠江投资有限公司 华润橡树湾 1.6 23.072万㎡ 公寓 联庭别墅 精装公寓报价24000元/㎡ 联庭别墅报价35000元/㎡ 累计成交均价25860元/㎡ 华润置地股份有限公司 汉斯国际公寓 1.88 47.376万㎡ 公寓 2009年8月首批装修房源报价25000元/㎡ 美国汉斯 五、目前新江湾城楼盘价格一览 六、新江湾城土地出让情况一览 地块 交易时间 容积率 建筑面积 楼面地价 中标企业 项目 C1地块 2005.1 1.6 28.304万㎡ 5617元 广东珠江投资有限公司 合生江湾国际公寓 C5地块 2006.7 1.88 47.376万㎡ 5212元 美国汉斯 汉斯国际公寓 C2地块 2006.11 1.6 23.072万㎡ 6677元 华润置地股份有限公司 华润橡树湾 D1地块 2007.6 1.7 10.081万㎡ 12509元 绿城房地产集团股份公司 （2009年4月转让给九龙仓） 尚未推出 D3地块 2007.11 1.2 6.504万㎡ 20000元 仁恒地产 尚未推出 F地块 2008.1 3.37 90.141万㎡ 7800元 美国铁狮门 尚未推出 七、新江湾城地块地理位置图 八、C6地块FS分析测算 楼面地价（元/平方米） 15300 22700 25000 ROSF（每年） 25% 12% 10% 财务测算-杨浦区新江湾城C6地块 A 项目参数 座落 : 殷行路以北、新江湾城路以西、国秀路以南、政和路以东 总土地面积 : 121,710 183亩 : 114,517 172亩 : 居住用地 容积率 : 1.00 （3层联排别墅） 绿化率 : 50% 建筑密度 : 25% B 开发规模 平方米 总建筑面积 : 155,7