上海房地产市场研究分析报告.doc

 易居视点 从适度宽松，到稳健 12月初，中共中央政治局会议释放出一条重要信息：我国货币政策将由此前的“适度宽松”调整为“稳健”。 按照货币金融学的理论，一切通胀都是货币现象。同样的，近年来中国房产价格快速上涨，货币超发是最主要的诱因之一。此次货币政策调整为“稳健”，似乎，又再让我们嗅到房地产行业从紧的气味。难怪不少业内人士认为，房地产价格过快上涨的势头将由于货币政策的调整而得到控制。 或许，对于我们这些决策层以外的人而言，什么叫“适度宽松”？多少是“稳健”？根本无法进行量化指标，因此所谓的货币政策调整对房地产行业的影响究竟有多大，同样无法量化指标。但是，以往的经验和数据可以让我们来进行推导。 2000年-2009年我国货币发行情况 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 年均增幅 M1增幅 15.9% 12.7% 18.4% 18.7% 14.1% 11.8% 17.5% 21.0% 9.0% 32.4% 17.1% M2增幅 12.6% 15.4% 19.9% 19.6% 15.5% 18.0% 15.7% 16.7% 17.8% 27.6% 17.9% 数据来源：中国人民银行 过去的十年间，我国货币政策大致分为三个阶段。2000-2007年，“稳健”的货币政策；2008年“从紧”的货币政策；2009年“适度宽松”的货币政策。“稳健”时期，我国M1和M2年均增幅分别为16.3%和16.7%，其中，反应市场实际购买力的M1增长最低的年份为2005年的11.8%，最高的年份为2007年的21%；“从紧”时期增幅分别为9%和17.8%；“适度宽松”时期增幅分别为32.4%和27.6%。 由此，简单地经验数据告诉我们，所谓 “稳健”的货币发行增幅最低也不会低于10%，平均增幅在15%左右。 2000年-2009年上海房价与货币发行关系 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 年均增幅 M1增幅 15.9% 12.7% 18.4% 18.7% 14.1% 11.8% 17.5% 21.0% 9.0% 32.4% 17.1% M2增幅 12.6% 15.4% 19.9% 19.6% 15.5% 18.0% 15.7% 16.7% 17.8% 27.6% 17.9% 上海房价增幅 8.7% -6.0% -16.7% 43.1% 52.3% 24.2% -9.1% 17.2% -0.9% 51.1% 16.4% 数据来源：中国人民银行、上海市统计局 显然，撇开调控等短期影响房价波动的因素，从较长时期来看，房价与货币发行成正相关的关系。那么，“稳健”货币政策时期，房价将如何走势呢？ 假设十二五期间，没有出现明显的经济波动，国际经济和金融也没有大规模的危机出现，而国内货币政策始终保持“稳健”。以年均15%的增幅来计算，未来五年上海房价翻番绝非一件夸张的事情。 所以，货币政策调整对房地产行业的影响应该这么来理解。“稳健”是和“适度宽松”相对比的概念，所以房价涨幅降低也是与09年相对比的概念。也即，在“稳健”的货币政策下，房价不会像09年那样增幅如此之快，但依然应该保持“稳健”时期年均15%的增幅。  目录 目录 本月导读 6 11月数据 8 数字楼市 12 第一篇 市场背景篇 18 第一章 市场关注 18 一、政策金融 18 二、企业动态 37 三、土地趋势 45 四、市场动态 48 第二章 房地产投资 55 一、开发投资额 55 二、房地产建设指标 56 第二篇 市场分析篇 58 第三章、商品房市场 58 一、市场综述 58 二、供求关系分析 59 三、供应量分析 59 四、成交量分析 60 五、成交均价分析 60 第四章、土地市场 61 一、土地资讯 61 三、本月成交地块分析 66 四、重点地块 69 第五章、商品住宅市场 71 一、供求关系分析 71 二、供应量分析 72 三、成交量分析 75 四、成交均价分析 77 五、热点板块 78 第六章、办公市场 79 一、市场综述 79 二、供求关系分析 80 三、市场供应量分析 81 四、市场成交量分析 82 五、成交价格分析 85 六、个案分析 87 第七章、商业市场 89 一、市场综述 89 二、供求关系分析 90 三、供应量分析 90 四、成交量分析 92 五、成交均价分析 94 六、个案分析 96 第八章、产品分析 98 一、产品综述 98 二、案例分析 107 第九章、营销媒体 110 一、营销透析 110 二、典型项目分析 112 第三篇 区域数据篇 120 一、宝山区 120 二、长宁区 12