上半年 涿州 别墅住宅市场 调研与分析.docVIP

2008年上半年涿州别墅住宅市场调研与分析 一、2008年上半年北京别墅市场分析 3 1、北京别墅市场成交价格呈现持续上涨态势 3 2、北京别墅市场供过于求，呈现阶段性异常状态 3 3、经济型别墅仍是北京市场成交主力 4 4、2008年别墅市场现状和趋势分析 5 5、2008年别墅市场产品多元化分析 5 6、2008年北京市场客户群分析 6 7、2008年上半年房山区别墅及高档住宅发展情况分析 6 二、涿州市别墅及高档住宅发展情况分析 7 1、2008年上半年涿州别墅市场在售项目整体价格统计及分析 7 2、2008年上半年涿州别墅市场在售项目销售速度及优劣势分析 9 三、本项目未来客户整体分析 15 1、 客户群体性及分布区域分析 15 四、本项目产品未来发展方向预测 16 1、建筑风格 16 2、产品类型及面积 17 3、项目配套 18 4、文化价值 19 五、本项目未来价格预测 20 1、整体价格定位分析 20 附、2008北京别墅消费调查2008年上半年北京别墅市场分析北京别墅市场成交价格呈现持续上涨态势 由于别墅用地受限加剧，存量进一步消化，使得别墅稀缺性更加明显。再加上国内通胀持续高企，人民币对内贬值，使得别墅建筑成本上升，别墅市场价格持续上涨。根据北京别墅指数系统监测显示：在2008年1-3月期间北京别墅市场成交价格环比出现下滑，但在随后4月和5月均有不同程度的回升。同比去年，08年北京别墅市场前五个月的成交均价均有上涨，但涨幅呈逐月减缓态势。 从各区域的成交价格情况来看，同比去年，08年1-5月北京别墅市场各区域成交价格均出现不同程度上涨，其中八达岭昌平、城南、西山、亚奥京北、亦庄开发区别墅区涨幅均在40%以上，一定程度上直接拉高了北京别墅市场的整体价格。 北京别墅市场供过于求，呈现阶段性异常状态 进入2008年以来，由于国家货币、土地政策调控力度加大，尤其是今年上半年5次上调存款准备金率，致使别墅供求受到严重的影响。统计显示：2008年1-5月，北京别墅市场新增供应套数和面积分别为1533套、57.52万平方米，同比分别增长47.97%、60%；与此同时，同期销售套数和销售面积分别为776套、24.70万平方米，同比分别下降了65%、61%。去年前5个月北京别墅销售2071套供应猛增，需求锐减的市场表现使得北京别墅市场供过于求态势更为明显。08年前五个月北京别墅累计销供比为0.51：1，使得市场呈现阶段性的异常状态。 经济型别墅仍是北京市场成交主力 虽然整个北京的别墅市场在上半年整体表现不如去年上半年，但是从08年的1月到5月，北京的别墅市场有着稳步的提升。据亚豪机构统计数据显示，供应了2172套、65.7万平米，与去年同期基本持平。但套均建筑面积仅为331平米，比去年同期的407平米下降近二成，200-300平米成为供给主流，占总供应量的38%，联排、叠拼、双拼等低密度类别墅产品成为了市场供应的主流，独栋别墅和城市别墅的供应个数和占新开盘总数的比例，都呈明显的下降趋势。2008年07月18日07:25 21世纪经济报道 别墅的销售量为1244套，从2月份开始，成交量逐月递增，其中5月份销售量达到378套，6月份有所回落也达到249套。成交价格则呈现快速上涨的局面，2月份别墅项目的成交均价为15524元/平米，到今年的6月份达到21383元/平米。2008年07月18日07:25 21世纪经济报道 2008年6月10日，北京新增别墅项目中纯独栋别墅仅为1000余套目前独栋别墅的市场均价为22181元/平方米，比去年同期上涨了73.47%，价格涨幅超过百分之百的项目并不少见数据显示，2007年新开盘的纯独栋别墅项目为10个，占新开盘供应总数的34.5%，而2008年新开盘的纯独栋别墅项目为6个，仅占新开盘总数的21.4%，其余别墅项目的产品形式均为联排、叠拼、双拼等多元化组合的格局。前5个月北京别墅销售2071套，776而08年上半年北京别墅销售量为1244套显然整个房地产市场的冷淡局面影响1-5月北京别墅在售项目70多个，而去年同期市场在售别墅项目为95个。在以大力发展保障性住房为主导的发展模式下，京城未来的土地资源会更多的倾向于保障性住房的供给，容积率低于0.6的别墅项目用地已不再供应，在此背景下，未来将愈加稀缺，开发商对未来的预期也十分看好，造成了别墅项目的开盘价格不断提升。今年1-5月别墅市场均呈现出“供过于求”的市场态势，但这主要是由于近期加大宏观调控力度而引起市场异常的结果，这只是短期阶段性的现象，别墅作为稀缺产品，且市场潜在需求旺盛，长期来看，别墅市场供不应求的矛盾将会有所缓和。北京别墅成交单价集中于16000元/平方米以下价位，而套总价集中于500万元以内，套型面积集中于300平方米以下，三项需