万科聚宝山可行性研究报告(下).docVIP

三、竞争市场分析 1、项目周边市场分析 图3-3 项目周边开发片区分布图 （1）亚东片区 仅次于河西的新区开发热点：90年代中后期成立亚东开发区，开发权一直被亚东公司垄断，至今，累计开发面积仅40万平米；2001年，调整后的“南京总体规划”将包括亚东在内的仙西确定为南京的3个新市区之一，今年初，省市政府共同开发建设全国规模最大的大学城仙林大学城00元/平米，最高楼盘（金陵家天下，别墅）均价：4000元/平米。 在建项目少：在建楼盘25万平米，另外，亚东公司尚有700亩土地没有开发；目前，新市区土地已经全部冻结，待规划完成后公开招标拍卖，根据规划，未来可开发住宅用地约20平方公里。 楼盘平均规模低于全市平均水平：占地面积一般在100多亩左右，规模最大的“听泉山庄”占地面积220亩，建筑面积6.1万平米。 产品形态以别墅、多层为主：别墅占80%，多层占20%，目前没有小高层，容积率多在0.4—0.55之间。 主力客源来自本地周边地区：仙林大学城的高级教授、专家；周边大型企业的高层管理人员；主城区有车阶层。 表3-1 亚东片区主要在售楼盘 楼盘名称 发展商 占地面积(M2) 建筑面积（M2） 建筑形态 均价 元/㎡ 形象进度 主诉求点 销售状况 金陵家天下 汇金房产 105600 50000 别墅、公寓 联排4000 独立5000 2002年6月交付 森林景观别墅 2年半销售90% 沁兰雅筑 亚东 —— 约40000 别墅 联排3600 2003年9月交付 南京市最大的生态别墅区 半年销售率40% 咏梅山庄 亚东 70000 80000 多层 2900 2003年10月交付 建设部城市生态住宅示范小区 占地面积 10.5万平米 总建筑面积 5.54万平米 容积率 0.53 建筑形态 联排、独立别墅为主，少量跃层公寓 主力户型 200平米联排别墅、320平米独立别墅 销售均价 联排别墅：4000元/平米，独立别墅：5000元/平米 主力总价 90万、160万 形象进度 现房 开盘日期 2000.4 销售率 销售周期两年半，联排别墅销售率：100%， 独立别墅销售率：80% 发展商 南京汇金房地产开发公司 规划设计 美国劳氏国际工程设计公司 建筑设计 法国PA建筑师事务所 环境艺术设计 陈逸飞 营销代理 佰恒房地产咨询（上海）有限公司 物业管理 深业集团（深圳）物业管理有限公司， （2）迈皋桥——黑墨营片区 城北代表片区：地铁1号线一期工程终点站设在迈皋桥，由此带动了周边月苑小区附近的开发，如方圆绿茵、方圆兰庭、北苑景虹等，之后，随着红山路和红山森林动物园的建成又带动了黑墨营地区的开发，东恒集团去年以15188.8万元（楼面地价820元/平米）中标黑墨营10万平米用地，开发“阳光嘉园”项目，一期已于今年8月开盘。 销售价格略低于全市平均水平：均价3000元/平米，楼盘最高均价：3200元/平米。 潜在供应量大：在建项目30万平米，未来两年上市面积40万平米左右。 楼盘平均规模10万平米左右，最大的“阳光嘉园”建筑面积18万平米。 产品形态以多层和小高层为主。 主力客源来自城北地区：城北区域客源（锁金村地区、迈皋桥地区）；周边大型企业（南汽、华电）的职工；主城区少数购买力不高的三口之家。 表3-2 迈皋桥——黑墨营片区主要在售楼盘 楼盘名称 发展商 占地面积(万M2) 建筑面积（万M2） 建筑形态 均价 元/㎡ 形象进度 主诉求点 销售状况 阳光嘉园 江苏东恒 10 18 多层、小高层 3200 2003年9月一期交付 都市度假村 5个月销售143套，销售率85% 方圆绿茵、 方圆置业 8.8 12 多层、小高层 3200 2002年12月交付 可持续发展生态小区 基本售完 方圆兰庭 方圆置业 —— 5 多层 未定 2003年10月一期交付 南京首家心灵环保社区 尚未开盘 表现最好个案 东恒·阳光嘉园 占地面积 10万平米 总建筑面积 20万平米 容积率 1.8 销售均价 多层3200元/平米 主力户型 129-137平米三房、 81-95平米两房 主力总价 42万、27万 建筑形态 7幢多层、7幢12层小高层 形象进度 一期封顶，2003年交付 开售日期 2002.8.18一期开盘 销售状况 一期5个月销售143套，销售率85% 发展商 江苏东恒集团国贸建设股份有限公司 设计单位 英国罗麦庄马有限公司、南京市建筑设计研究院 物业管理 东恒物业 （3）尧化门片区 最近2年开始启动、发展缓慢的片区：尧化门为栖霞区政府所在地，但由于铁路编组站和南京烷基苯厂等大量化工企业的存在，空气污染一直较为严重，近年随着尧新大道、柳塘立交、南京经济技术开发