【德思勤】华强集团芜湖项目市场调查报告.docVIP

目 录 目录 1 .调研报告 4 1.1宏观环境分析 4 1.1.1国内经济发展总量状况 4 1.1.2 CPI及PPI指数上升对国内房地产行业的影响 9 2.1.3产业评估分析 23 2.2产业功能及配套服务功能确定 29 2.2.1深圳市产业服务链条现状及趋势 29 2.2.2本项目配套服务功能确定 31 3.竞争及物业分析 33 3.1市场总体供需状况 33 3.1.1商业用房 33 3.1.2写字楼 34 3.1.3住宅 34 3.1.4酒店 34 3.2区域内分物业供需状况 35 3.2.1商业需求分析 35 3.2.2写字楼需求分析 36 3.2.3酒店需求分析 37 3.2.4公寓需求分析 38 3.3项目分析 40 3.3.1项目概况 40 3.3.2区域分析 40 3.3.3项目地块分析 43 3.3.4项目地块价值分析 50 3.3.5项目SWOT分析 54 3.3.6项目各物业功能SWOT分析 55 3.4 集团资源匹配度分析 56 3.4.1 CEC资源与能力评估 56 3.4.2本项目所需能力分析 57 3.4.3本项目所需资源分析 58 3.4.4能力与资源获取策略 58 4.物业整体定位 60 4.1物业整体定位 60 4.1.1物业整体定位思路 60 4.1.2物业定位形成 60 4.1.3物业功能定位 63 4.2项目整体容积率确定 65 4.2.1容积率确定思路 65 4.2.2容积率推导 66 5.分物业类型定位及体量确定 70 5.1商业定位及体量确定 70 5.1.1区域定位 70 5.1.2商业体量确定 73 5.2写字楼定位及体量确定 77 5.2.1写字楼定位 77 5.2.2写字楼面积需求评估思路 78 5.2.3本项目写字楼体量确定 79 5.3酒店定位及体量确定 81 5.3.1酒店定位 81 5.3.2酒店需求评估思路 83 5.3.3酒店体量确定 83 5.4公寓定位及体量确定 86 5.5项目物业体量总表 88 6.项目初步经济测算 89 6.1项目开发方案及经济测算假设 89 6.1.1开发方案 89 6.1.2进度安排 89 6.1.3可行性研究前提假设 91 6.2投资计划与筹资计划 92 6.2.1投资计划 92 6.2.2筹资计划 92 6.2.3经营收益估算 92 6.3项目财务评价 93 6.3.1项目主要的财务评价指标 93 6.3.2项目的敏感性分析 94 6.4社会评价 94 6.5项目风险分析 96 6.6结论及建议 96 1调研报告 1.1宏观环境分析 1.1.1国内经济发展总量状况 2007年，我国国内生产总值达到246619亿元，比上年增长11.4%，农村居民人均纯收入4140元，城镇居民人均可支配收入13786元，农村居民家庭恩格尔系数为43.1%，城镇居民家庭恩格尔系数为36.3%，比去年分别增长0.1和0.5个百分点。 图1-1 2003-2007年国内生产总值及其增长速度 （数据来源：《2007年国民经济和社会发展统计公报》） 数据评析： 上述数字显示，我国国内经济持续高速发展，人民生活水平逐年提高，目前中国社会已全面进入小康社会，国力昌盛，人民富裕。“衣、食、住、行”是人民生活永远不变的主题曲，老百姓在解决温饱问题之后，住房状况的改善将提上日程，老百姓对住房状况的不满呼声日高。如此现象，成为社会问题，却为国内房地产的发展提供了广阔的发展机会。 1.1.2 CPI及PPI指数上升国内房地产行业的影响 图1-2 2007-2008年3月CPI指数 2008年国内CPI与PPI指数全面上升，国内面临着前所未有的通胀压力。据经济学家判断，2008年中国GDP增速将保持在9-10%之间，通胀将维持5%。 项目 总值 变化量 居民消费价格指数 ? 2008年3月份，居民消费价格总水平同比上涨8.3%。 工业品出厂价格 ? 2008年3月份，工业品出厂价格同比上涨8.0%。 3月份，工业品出厂价格同比上涨8.0%，原材料、燃料、动力购进价格上涨11.0%。在工业品出厂价格中，生产资料出厂价格同比上涨8.7%。其中，采掘工业产品价格上涨29.0%，原料工业上涨10.2%，加工工业上涨5.5%。生活资料出厂价格同比上涨5.5%。其中，食品类价格上涨12.3%，衣着类上涨2.0%，一般日用品类上涨3.8%，耐用消费品类下降0.6%。 分品种看： ——原油出厂价格同比上涨37.9%。成品油中的汽油、柴油和煤油出厂价格分别上涨9.9%、10.9%和12.1%。 ——化工产品价格类中，聚苯乙烯价格同比上涨1.3%，顺丁橡胶上涨20.7%，涤纶长丝上涨3.0%。 ——煤炭开采和洗选业出厂价格同