深圳别墅市场总结.doc

2005年度 深圳别墅市场总结 深圳市易图资讯开发中心 研究与发展部 吴茂萍 孟竞 2006-2-7 深圳别墅市场总结 （目录） 第一部分 概论………………………………………………4 第二部分 2005别墅特征分析……………………………5 一、推出量历年最高………………………………………………5 二、关内外遍地开花………………………………………………6 三、别墅居住功能升………………………………………………8 四、产品质优价格高………………………………………………8 五、营销策划重文化………………………………………………12 六、发展商一哄而上………………………………………………12 七、全国辐射力度强………………………………………………12 第三部分、供应量与销售分析…………………………………………13 05深圳别墅供应量分析……………………………………13 05深圳别墅供应量列表……………………………………13 05深圳别墅销售分析………………………………………14 05深圳别墅销售情况列表…………………………………15 第四部分、产品分析……………………………………………………17 一、建筑与容积率……………………………………………………19 二、建筑分析…………………………………………………………20 三、园林分析…………………………………………………………23 四、户型分析…………………………………………………………27 五、配套分析…………………………………………………………36 第五部分、营销策划分析…………………………………………………41 一、特征概述…………………………………………………………41 二、八大经典营销案例分析…………………………………………44 第六部分、客户分析………………………………………………………54 第七部分、三级市场分析…………………………………………………54 一、05别墅三级市场现状……………………………………………54 二、05别墅三级市场价格走势………………………………………55 三、05别墅三级市场的热销原因……………………………………56 附：2005年深圳批售别墅项目的基本资料统计…………………………57 2005深圳别墅市场总结 第一部分 概论 本文所谈的“别墅”覆盖国内外两种物业类型：一是house，一是villa。从建筑形态分，覆盖以下三种类型：single family house，即独立别墅；two family house，即双拼别墅；townhouse即联排别墅。而市场上所谓的“叠拼别墅”等多户叠加的物业类型在不在本文所谈的范畴。 2005深圳别墅年可谓取得了丰硕成果，别墅产品，策划，营销手法，推出量与销售面积，销售金额，销售均价，开发地段，开发企业，辐射企业，国际影响力等各个角度都有较大的提升或者扩大。如果说深圳别墅经历了1994年之前的从无到有、1994-1997年间大跃进式发展和1998-2000年的沉寂等三个阶段的粗放型区域化发展，那么，2000－2004年深圳别墅市场则走向成熟发展道路，表现在产品类型丰富，风格多样化，设计精细化，区域分布广泛化。至于2005年，则是深圳别墅“疯狂年”，同时也是深圳别墅普遍追求品质化、精细化、数量化发展的起始年，预计这种疯狂开发的历史还将持续两年，接下来的深圳别墅将进入少而精的“唯我独尊”发展新阶段。 独立别墅 联排别墅 双拼别墅 第二部分 2005别墅特征 2005深圳别墅呈现推出量历年最高、居住功能加强、产品质优价格高、营销策划重“文化”、关内外遍地开花、发展商一哄而上、全国辐射力度强等六大明显特征。 一、推出量历年最高 2005年共批准预售独栋别墅、联排、双拼别墅1353套，总建筑面积约34万平方米，占2005深圳住宅批准预售面积的4％，占2005年各类型物业批准预售面积的3.6％。就批准预售面积而言，几乎为过去3年的推出面积的总和。 近年深圳别墅批准预售面积比较： 推出面积（单位：万m2） 1992年 2.69 1993年 2.62 1994年 6.51 1995年 10.82 1996年 5.45 1997年 13.23 1998年 3.13 1999年 2.93 2000年 1.54 2001年 6.51 2002年 8.80 2003年 13.87 2004年 16.52 2005年 ≈34 (2001年前数据摘自深圳房地产年鉴，2001-2005年数据根网上预售项目备案系统统计得到。) 二、关内外遍地开花 2005年深圳共批准预售16个别墅项目，包括振业城、万科城、香蜜湖第一生态苑圣莫丽斯花园第五园城市山谷花园万科东海岸社区三期A区栖湖中信红树湾花城观澜湖高