净收益（A）＝有效毛收入.ppt

第三讲 收益法 收益法的基本原理 收益法的计算公式 净收益的求取 报酬率的确定 案例练习 【导入案例】 陈先生于2009年购买了一间商铺经营服装生意，2011年10月陈先生为向银行申请抵押贷款，委托一家房地产估价机构评估该商铺的现时市场价值。该估价机构的房地产估价师先选用了市场法，评估出的比准价格为8050元/m2。再选用收益法作为第二种估价方法，评估出的收益价格为8150元/m2，该商铺的市场价值最后确定为：(8050＋8150)÷2＝8100（元/m2）。 想一想，该估价师为什么还可以另选用收益法估价？收益法估价又是如何进行的？ 展示房地产估价报告中的收益法！ 【导入】 某写字楼在出租，租期为5年，该写字楼业主每年末可获得净租金10万元，第5年末承租方将以100万的净市场价格购买该写字楼，假设年收益率为8%。请问该业主在上述各时点上所获收益的净现值（NPV）是多少？ 净现值 = 该写字楼的价格 （收益法估价） 若收益年限为无限年的情况下，则公式简化如下： 2.用于不同期限价格之间的换算 为方便叙述，令： 将N年使用年限的房地产价格换算为M年使用年限下房地产的价格，一般化的换算公式为 ： 3.用于比较不同期限房地产价格的高低 如果两宗房地产的土地使用期限或收益期限不同，不宜直接进行价格比较，应将它们先转换成相同期限下的价格，再比较高低。换算方法如前所述。 （统一可比口径！） 【例4】有甲、乙两房地产，甲房地产的收益期 限为50年，单价4000元/m2，乙房地产收益期 限为30年，单价3600元/m2。设报酬率均为6%，请比较该两宗房地产价格的高低。 【解】先将两房地产都转换为无限年下的价格，再比较。 4.用于基准地价修正法中期限的调整 基准地价修正法中期限的调整，类似于“用于不同期限价格之间的换算”中所述，该内容将在后面的“基准地价修正法”中详述。 【例5】某房地产收益期限为38年，预测其未来5年的净收益分别为20、22、25、28、30（万元），从第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元，报酬率为10 %。请计算该房地产收益价格。 【解】根据公式，该房地产收益价格计算如下： 【例7】某房地产未来第一年的净收益预计为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益。如果报酬率为6%，请计算该房地产的收益价格。 【解】该宗房地产的合理经营期限n为 ： 根据净收益按一定数额递减的公式，该宗房地 产的收益价格为： 【例12】某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，租期内每年可收取净收益160万元，到期后拆除作为商业用地。预计作为商业用地时的价值为2200万元，拆除费用为100万元，该类房地产的报酬率为10%。请求取该旧办公楼的价值。 【解】 【课堂小结】 3.2 收益法估价公式 (注意：各种公式的具体应用) 【导入】 根据公式，要评估收益价格必须先知道各个变量的数据。 某写字楼出租的租赁合同约定承租方每年交付10万元租金，其他费用由出租方负担。请问：这10万元是出租方(业主)在该项租赁交易中获得的净收益吗？ 分为以下几类： （1）商业经营的房地产 净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润后的收入。 （2）工业生产的房地产 净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润后的收入。 （3）农地 净收益，为农地年产值扣除种苗费、肥料费、水利费、农药费、农具费、人工费、畜工费、机工费、农舍费、投资利息、农业税、农业利润后的收入。 3.自用或尚未使用的房地产净收益的求取 自用或尚未使用的房地产的净收益，可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料，按照上述相应的方式来测算，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出。 4.混合收益的房地产净收益的求取 如星级宾馆一般包括客房、会议室、餐厅、商务中心、娱乐中心等，求净收益有三种方式： （1）首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。 （2）先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。 （3）将费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，结余加总后再减去总的固定费用。 3.3.2 求取净收益中的注意事项 1.运营费用与会计成本费用不同 运营费用不包含：房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧、房地产改扩建