开新领域小户型公寓类产品市场报告.ppt

* * * * * * * * 开新领域小户型公寓类产品市场报告 2009年12月8日 大连开启房地产投资咨询有限公司 小户型研究思路 多大的户型算小户型？ 小户型都分布在哪里？消化情况如何？ 小户型都有哪几种？特点是什么？ 什么人买小户型？他们关注什么？购买偏好是什么？ 不同区域热销小户型的特点是什么？ 我们应该建什么样的小户型？如何定位？ 小户型的定义 小户型应该在哪里建设 小户型的种类有多少 小户客户来源及购买关注 什么样的小户型好卖 市场重点参考项目的特征如何？市场表现如何？ 扬长避短 小户型定义 小三房产品解析 小户型产品分布特征 重点区域小户型项目研究 项目建议 项目特点 户型点评 总结 项目特点 优质劣质户型解读 重点参考个案分析 什么是小户型？ 对于小户型一直没有一个清晰的定义，一般来说一居室销售面积在55平方米以下、二居室销售面积在80平方米以下、三居室销售面积在100平方米以下的户型都叫小户型。 居住性小户型 按照上述定义的小户型，80-100平方米的三房户型我们称之为居住性小户型，其主要承载的是居住功能，此类户型换手率相对其他小户型产品相对较低，多数用于较为长期的居住。 过渡性小户型 55-80平方米二房户型我们称之为过渡性小户型，此类户型居住功能比较完整，多数是被用作过渡性居所，一旦经济情况改善，居住者遍会升级居住条件。 投资性小户型 55平方米以下一般情况下有一房、一房一厅、二房一卫三种形式，此类产品多数被用来做长短期投资性产品，一小部分被用作临时性居所。我们称之为投资性小户型。 根据其使用情况 大连普遍意义上的小户型，我们的重点研究对象 小户型定义 小三房产品解析 小户型产品分布特征 重点区域小户型项目研究 项目建议 项目特点 户型点评 总结 项目特点 优质劣质户型解读 重点参考个案分析 居住性小户型——现状 大连小三房产品其消化情况在项目中名列前茅，产品也是各有特点，目前多数集中在大连西部。 2007.9.16 2008.5.16 2009.7.4 2009.3.28 开盘时间 清水 清水 清水 一期清水；二期精装 装修标准 7000 7800 10000 一期6500 二期9000 当前平均售价 100% 11% 89与92平方米三房一厅 6.6万 大连西部西山 水映西山 100% 95% 一期100%二期未售 去化速度 4% 97平方米三房一厅 12万 大连西部旅顺 大众·开世嘉年 6.55% 89、92平方米三房二厅 20万 大连西部机场 美树日记 一期11% 二期108套左右 86与90平方米三房二厅 40万 大连西部前革 万科·魅力之城 小三房比例 小三房房型及面积 总建筑面积 位置 项目名称 居住性小户型——户型 万科·魅力之城 该项目小三室户型设计相对先进，空间最为合理，全明、干湿分区，但90平方米户型电视背景墙连续性被破坏 居住性小户型——户型 美树日记 该项目小三房户型做到了全明，但人流动线设计不甚合理，入户门对厕所门。 居住性小户型 小三房户型各个使用空间功能完整，但局促，在中低档项目中分布最广，主要是为了满足家庭人口多，资金有限的中等家庭，家庭生命周期处在老少三代。高收入家庭对此种户型并不感冒， 由于目前市场上类似户型供应较少，同时众多中低收入群体需求庞大，因此目前此类产品价格增长速度较快。 小三房产品多数是补充性产品，少见以此产品为主力项目。 小户型定义 小三房产品解析 小户型产品分布特征 重点区域小户型项目研究 项目建议 项目特点 户型点评 总结 项目特点 优质劣质户型解读 重点参考个案分析 小户型项目分布 泛华领城 港湾一号 嘉和花样年华 怡景华园 宏霖大厦 喜临门大厦 万达华府二期 远洋左右 开新领域 杰特 城市公元 美加华公寓 沿海国际中心 市政府及体育场周边 金融商业核心 星海及西安路商务商业中心 华南商圈 马兰广场商圈 动力院景公寓 水映西山 凯悦公寓 新希望家园 凯旋国际 开发区行政商业中心 产业区 金州行政商业中心 青年汇 环宇品格 东城天下 东林世家 高新、知识产业区 谷歌里 芝麻街 中海华庭 软景E居 康派 康桥小镇 产业区 金融1街 旅顺开发区 中更·香海小镇 美林西岸 分布特征总结 大连绝大多数小户型产品分布于商业商务或行政金融区，一小部分分布于产业区。 区域发展越快，成熟度越高的区域小户型产品越多。 小户型地域分布上，中山区、西岗区、沙河口区以及高新技术园区数量最多，是小户型产品的重点分布区域。 接下来我们将对小户型项目重点分布区域同时也是润德项目所在区域做详细分析。 小户型定义 小三房产品解析 小户型产品分布特征 重点区域小户型项目研究 项目建议 项目特点 户型点评 总结 项目