广建大厦项目可行性研究报告.docVIP

广 建 大 厦 （钱江世纪城H-07-2地块） 可行性研究报告 杭州广建置业有限公司 二〇一二年十月·杭州 目 录 一、 项目概述 2 1.1 项目简介 2 1.1.1 项目位置 2 1.1.2 项目经济数据及指标 4 1.1.3 项目现状 5 1.2 公司介绍 5 1.2.1 公司基本情况介绍 5 1.2.2 公司股东结构 5 二、 市场分析 7 2.1 杭州情况 7 2.1.1 杭州经济环境情况 7 2.1.2 杭州房地产市场分析 8 2.1.3 萧山区经济环境情况 9 2.1.4 钱江世纪城板块解读 12 2.2 项目周边市场在售物业情况 25 2.2.1 项目周边市场在售物业情况 25 2.2.2 周边市场结论 28 三、 项目定位 29 3.1 项目优劣势分析 29 3.1.1 项目优势分析 29 3.1.2 项目劣势分析 29 3.2 项目定位 30 3.2.1 项目市场形象定位 30 3.2.2 项目目标客群的定位 32 3.2.3 裙房商业定位及运营策略 33 四、 项目建设的依据及施工完成情况 37 4.1 项目建设依据 37 4.2 项目施工完成情况 37 五、 项目投资预算及财务分析 38 5.1 项目建设主要技术经济指标 38 5.2 财务测算 38 5.2.1 项目销售收入测算 38 5.2.2 项目租金收入测算 39 5.2.3 项目建设投资估算 40 5.2.4 项目投资收益表 41 5.2.5 工程进度计划表 41 六、 项目融资计划及还款来源 42 6.1 项目融资计划 42 项目概述 项目简介 项目位置 本项目位于杭州钱江世纪城中央商务区核心地段，东南临广场路，西南至公园西路，西南面向杭州奥体博览城；杭州钱江世纪城地处钱塘江南岸，与杭州钱江新城隔江相望。钱江世纪城规划用地：22.27平方公里，是未来杭州城市中央商务区（CBD）的重要组成部份和城市双心结构的核心内容。 本项目地理位置优越，道路交通便利，属杭州绕城公路圈中心。东北到杭甬高速公路，西北至钱塘江，毗邻杭州萧山国际机场、杭甬高速公路、杭金衢高速公路、浙赣、萧甬铁路，贯通萧山新老城区的市心北路和有“省门第一路”之称的机场快速路从境内穿过，连接杭州钱江新城的庆春路过江隧道，离杭州最繁华的商业中心钱江新城、杭州市民中心只有10分钟车程，地铁2号、6号、7号线将在区内贯穿而过。 杭州钱江世纪城区域位置图 杭州钱江世纪城规划结构图 区位分析图 项目经济数据及指标 广建大厦项目占地面积共12456平方米（共计18.67亩），总建筑面积共94981.5平方米，其中地上建筑面积74736平方米、地下面积20247.6平方米，已经取得四证，拟建2幢商业、办公、餐饮、为一体的城市综合体，见下表。 项目总体鸟瞰图 项目现状 本项目目前已经付清土地款，同时取得了国有土地使用证。 本项目土地的开发建设规划，已经取得杭州市规划局审议通过，并办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证。 项目完成了规划设计、三通一平、围墙构筑、石渣回填、试桩等前期工程，现已完成桩基、围护工程、地下室底板已部分完成。 公司介绍 公司基本情况介绍 杭州广建置业有限公司（以下简称广建公司）成立于2010年5月，经杭州市人民政府批准，在杭州市工商行政管理局萧山分局注册登记，注册资金2000万元，法定代表人许承阜。公司经营范围为房地产开发、经营，拥有杭州钱江世纪城H-07-2地块使用权及其商住楼项目（暂定名广建大厦）开发资质，贷款卡号3301090000816617。无重大诉讼或在进行的法院判决。 该公司成立主要就是为本项目成立的，建设项目为高档甲级写字楼及商业餐饮用房，该项目得到市区两级政府的高度重视与支持，并与政府各相关职能部门建立了绿色通道。 公司股东结构 截止至于2012年6月，公司股东结构如下： 许承阜认缴出资额1000万元，实缴出资额1000万元，占股比例50%； 薛妍倩认缴出资额500万元，实缴出资额500万元，占股比例25%。 张来波认缴出资额500万元，实缴出资额500万元，占股比例25%。 市场分析 杭州情况 杭州经济环境情况 杭州位于中国东南沿海北部，是浙江省省会，副省级城市，是全省政治、经济、科教和文化中心，也是长江三角洲经济圈两个副中心城市之一，南翼经济、金融、物流、文化中心。浙江省政治、经济、文化中心，中国东南重要交通枢钮。杭州历史源远流长，自秦设县治以来，已有 2200多年历史。杭州还是五代吴越国和南宋建都之地，为全国七大古都之一。杭州是中国最大的经济圈—长江三角洲地区重要的第三大中心城市。杭州经济发达，有“钱塘自古繁华”之称，经济总量居全国省会城市第二位，经济综合实力跻身全国大中城市前十位。 全市面积16596平方千米，其中市辖区3068平方