商业地产标准化设计.docVIP

中惠熙元房地产集团有限公司设计管理标准 编号：ZVQB-ZJ-SYSJ-2011 商业地产设计标准化指引 中惠熙元房地产集团有限公司 研发设计部 二O一一年十月 编写说明 （一）编制目的 本标准是为了适应中惠熙元集团项目开发过程中新的发展要求，满足本集团项目开发公司更好地营造高品质楼盘、增强与客户的互动、促进销售的需要，旨在指导设计单位和各项目公司的技术管理人员正确掌握示范区设计的理念、原则和方法，成为项目公司把握示范区设计的指导性手册，通过本标准的实施使示范区、样板房在销售中发挥更积极的作用。 （二）适用范围 1、适用于集团研发设计部； 2、适用于各区域公司设计工程部； 3、适用于与集团合作的各建筑设计院。 （三）应用说明 1、本问所述设计要求为设计过程中的技术要求文件，具体设计管理流程需按照《规划设计管理制度、流程和指引》及各类专项设计管理指引执行。 2、本文所述设计要求为住宅小区概念规划及方案设计阶段使用标准。 3、本文所述设计要求为非流程性要求，各项要求间整体存在一定的先后关系，但具体分项间不可拘泥于行文先后顺序，需整体同步考虑。 目录 一．公寓设计指引 4 1．公寓的概念 4 2．公寓的分类 4 3．公寓设计的要点 4 4．公寓的楼型组合形式 5 5.公寓的户型平面分类 8 6.公寓户型平面布局 11 7.模块的图例分析 12 二．住宅楼盘配套商业设计技术指引 16 1.商业配套的类型 16 2.商业配套的规划 17 3.?商业配套的规模 17 4.商业业态规划设置要点 18 5.建筑布局设计要点 18 6．建筑结构、水电、暖通设计要点 19 7.交通设计要点 21 8.设计模块 21 三．购物中心建筑设计技术指引 24 1.购物中心建筑设计技术要求 24 2.商业业态的分类 24 3.购物中心的特点及分类 25 4.平面柱网与建筑层高 25 5.室内商业街及中庭共享空间尺度 26 6.店铺开间、进深与面积的关系 26 7.垂直电梯与自动扶梯的服务参数 26 8.公共卫生间设置参数 27 9.购物中心布局及动线设计 27 四．写字楼设计指引 28 1．写字楼分类 28 2.建筑专业 30 4.设计技术指引 37 5.核心筒模块 40 一．公寓设计指引 1．公寓的概念 公寓就是适合于小型人群的居住，生活，办公等的空间。 2．公寓的分类 2.1根据使用性质，分为三类：居住型公寓（普通公寓）、商务型公寓和酒店式公寓。 2.2根据产权性质，大致分为三类： 2.2.1出租型，以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公寓。 2.2.2自住型，这类公寓每个单位属于不同的拥有者，具有独立产权。 2.2.3混合型，混合型通常是有一部分为商业用的办公室、商铺、医生诊所等，另一部分为居住寓所。 2.3根据公寓的结构和型态，分为三类：小型公寓、花园公寓和高层公寓。 3．公寓设计的要点 3.1户型设计要兼顾不同人群 根据不同人群及行为模式，可归纳出：单身、年轻夫妇、年轻夫妇+小孩、年轻夫妇+成年小孩、年轻夫妇+老人、年轻夫妇+老人+小孩等，面积类型大概有：30-40平米、40-55平米、55-65平米、65-75平米。 由此使得产品模块要做到系统性，且能满足最多的户型要求，同时又要有产品化、易推广的特点，户型分配要精简、全面。 3.2户型舒适性 舒适性是设计的重点，也是人文关怀的重要体现。同时，产品的销售很大程度上是与产品舒适性紧密相关的，对于小户型公寓产品模块，在设计的时候就要考虑其通风、采光、保温、隔热及防噪等各方面的因素。 3.3外围结构固定及结构形式的选型 为求产品内部空间和使用功能的可变性及多元化，产品主体结构选型要在经济合理的基础上尽可能满足适应内部功能的多变性，这样有利于产品工业化的形成，同时也可以提高效率，控制建筑的整体结构。 3.4厨房、卫生间尽可能集中布置和位置固定 厨房、卫生间尽可能集中布置和位置固定，能够便于结构的合理布局及设备管线的走位，同时在经济成本上也能大大的节省，也可以尽可能的满足内部空间的可变性。 3.5可变房间布局 户型布局的可变性，是吸引消费者眼球的一个诱惑力筹码，同时，又可以增添小户型公寓产品的消费人群。所以，需要增加小户型公寓产品模块内部的可变性， 组建出适合不同人群的户型要求，而房间尺度的把握是可变性的重点。 3.6户型的灵活性及可拼性 户型之间的可拼性，可以增加户型的种类，增加消费人群，提高小户型公寓产品 的适应性，相对降低了项目的风险成本。 根据以上设计原则，便可以准确、合理的设计出适合的小户型公寓产品模块，这 些产品模块可以根据住户的需要或者所处楼型的不同，而变换内部空间组织形式 和使用功能，具有很强的适应性。 4．公寓的楼型组合形式 楼型组合设计过程中，一方面要