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成本法 —— 建筑物折旧 成本法内容回顾 建筑物折旧内容概要 一 、建筑物折旧含义和原因 二 、建筑物折旧的求取方法 三、求取建筑物折旧应注意的问题 本节主要内容 建筑物折旧含义和原因 建筑物折旧的求取方法——年限法 某旧建筑物，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物折质旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市的衰落地区引起的经济折旧为7万元。 则该建筑物总的折旧为18万元，其现值为40万元减18万元等于22万元。 李某于2000年花7万元购得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是李某在2004年底将该住房以5万元低价转售，则引起减价的折旧原因有（ ? ? ） A、物质折旧 B、经济折旧 C、功能折旧 D、区位折旧 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。 A．自然折旧　 B．物质折旧　　 C．功能折旧　 　 D．经济折旧 风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽属于（ ） A、经济折旧 B、物质折旧 C、功能折旧 D、外部折旧 新开发的房地产和土地，采用成本法估价一般应（ ） A、扣除折旧 B、预算折旧 C、以一定的比率计算折旧 D、不扣除折旧 二、 建筑物折旧的求取方法 下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（ ）。　　A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数　　B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数　　C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等　　D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数 某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格为2000元/㎡，现值为284，800元。该建筑物已使用15年，耐用年限为50年，建筑物价值损耗是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、年折旧额。 某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的成新率为（　）。 A.80％　B.82％　C.83％　D.92％ 本节内容小结 建筑物折旧含义 建筑物折旧原因 建筑物折旧求取方法 —— 年限法 * * 1、成本法的基本原理 1 2、成本法操作步骤 3、成本法总结和运用举例 搜集有关不动产开发建设的成本、税费、利润等资料 测算重新构建价格 测算折旧 求取积算价 成本法的概念 成本法的理论依据 成本法适用的对象和条件 成本法的操作步骤 一、建筑物折旧的含义和原因 （一）建筑物折旧的含义 关系式 建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值 含义 指由各种原因所造成的建筑物价值损失，是建筑物在估价时点时的重新购建价格与其市场价值之间的差额。 自然经过的老朽 功能落后 （二）建筑物折旧的原因 例题1： 例题2： 练习题1 年限法 直线法 成新折扣法 市场提取法 分解法 物质折旧 功能折旧 经济折旧 1 年限法和有关年限的概念 年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。 1）建筑物的自然寿命和建筑物的经济寿命 2）建筑物的经过年数分为实际经过年数和 有效经过年数 有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数。 举例说明哪些情况下？ 3）建筑物的剩余自然寿命和建筑物的剩余经济寿命 自然寿命 经济寿命 实际经过年数 剩余自然寿命 剩余经济寿命 有效经过年数 有效经过年数＝经济寿命一剩余经济寿命 练习题2 式中： Di－第i年的折旧额，或称做第i 年的折旧; C －建筑物的重新购建价格; S －建筑物的净残值，是建筑物 的残值减去清理费用后的余额 N －建筑物的经济寿命; R －建筑物的净残值率; (C—S)称为折旧基数; 2 直线法 直线法假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。 公式为： 建筑物的现值V 年折旧率 有效年龄t年的建筑物折旧总额Et 某建筑物的建筑面积100m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，判定其有效经过年数为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。