房屋和设施设备管理(更改).pptVIP

三是质量管理。作为房屋及设备设施维修管理最重要的一环，要求强化维修质量监督；加强工程质量检查和验收；完善维修工程质量保修制度，对于外包和外购材料，质量保修的内容和期限应在合同中说明。 四是维修过程管理。包括维修计划管理、现场组织管理、调度与现场管理，维修质量与安全管理，维修或施工机器设备与材料管理，成本核算管理等。 五是维修资金管理。用于大中修，可开展多种经营补充维修资金。 3、设施设备更新和技术改造 注意事项： 首先确定设备合理的使用年限，应注意综合考虑设备的物质寿命、技术寿命和经济寿命，选择更新与改造的合理时间。 然后做好设备的维护保养、修理工作的同时，应注意适当进行技术改造，延长使用寿命。 最后，确定设备的最佳更新时期，应首先考虑设备的经济寿命年限。 （三）安全管理 1、安全教育 2、安全制度和安全措施 3、安全检查 （四）技术档案资料管理 1、资料档案管理： 包括房屋及设备设施原始资料档案和维修养护； 注意事项： 每栋楼、每台设备、每件设施进行整理存档，档案编号应与房屋及设备设施编号一致。每个员工都有整理提交档案的责任和义务。由专人负责管理，定期登记和资料入袋工作。明确档案各项资料的归档路线，包括来源、归档时间、交接手续等。 2、房屋及设备设施原始档案资料管理 主要由：验收文件，包括验收记录、测试记录、合格证、各类合同、图纸、说明、遗留问题处理协议及会议纪要等验收文件；建立设备卡片，记录有关设备的各项明细资料等。 3、房屋及设备设施维修养护资料档案管理 包括报修单、运行记录、考评资料、技术革新资料等。 （五）采购和零备件管理 注意事项：一是技术性要求，充分考虑设备功能、可靠性、安全耐用型、节能型以及环保性和可操作性等因素；二设计满足适用性要求，满足业主和物业使用人要求；三是经济性要求，减少寿命周期内总费用，包括初期投资费和使用过程中的维修费。做出多个方案进行比较，做出合理选择。 （六）工量具和维修用设备管理 1、责任到人； 2、多人共用或价值较高的工量具或仪器，应保管在固定的地方，指定责任人； 3、考虑存放条件延长使用寿命； 4、专人管理使用，建立使用、保养制度，纳入设备管理体系； 5、定期校验，保证精确度。 （七）外包管理 两方面内容：一是全部外包如电梯、消防、中央空调等；而是某类维修（如大中修）、更新、改造工程进行外包。 管理内容： 1、明确职责，分层管理 2、合格供方资质及合格供方的评定要求 3、选定供方 4、合同拟制和批准 5、合同服务前的准备工作 6、合同履行 7、付款方式 （八）技术支持 下周培训内容： 1、房屋维修管理 2、共用设备设施的运行管理 3、典型的共用设备设施管理 第一节 房屋和设施设备管理概述 概念： 对物业共用设备设施和属于房屋共用部位的日常运行维护和管理、大中小修及改造。 特点： 涉及面广、技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容。 1、种类划分 （1）按类型和材料分：砖木结构、混合机构、钢筋混凝土结构和其他结构。 （2）按承重受力方式分：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构和框架筒体结构承重及大空间结构承重。 （3）按层次和高度分：底层建筑、多层建筑、高层建筑。 （4）按用途划分:居住用途、商业用途、工业用途和其它用途。 一、种类和组成部分（一）房屋的种类和基本组成部分 2、基本组成部分 （1）结构部分-----基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面。 （2）装修部分-----门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等。 （3）设施设备部分-----水卫、电气、通暖、特殊设备（消防、避雷、电梯）等项目。 各类物业常见设施设备的种类和组成如图。 另外，在物业管理中还可能涉及一些其他的设备设施，如游泳池水处理系统、中水系统、直饮水系统、立体车库系统等。 （二）设施设备的种类和组成 各类物业机电设备一览表 各类物业常见机电设备一览表 O:通常具备 S：有时具备 N：一般不具备 多层住宅 高层住宅 工业厂房 商业楼宇 　 多层住宅 高层住宅 工业厂房 商业楼宇 供配电 变压器 O O O O 给排水 水泵 S O S O 配电柜和线路 O O O O 水箱水池 S O S O 发电机 N O S O 阀门和管网 O O O O 公共照明 O O O O 沙井和化粪池 O O O O 各类物业常见机电设备一览表 O:通常具备 S：有时具备 N：一般不具备 多层住宅 高层住宅 工业厂房 商业楼宇 　 多层住宅 高层住宅 工业厂房 商业楼宇 消防 报警系统 N O S O 电梯 载人电梯 S O S O 消防控制中心 N O S O 载货电梯 N N O S 消