住房制度改革和北京房地产市场的发展-中国经济改革研究.PDFVIP

住房制度改革和北京房地产市场的发展 （内容提要） 高梁 执笔 本文试图较系统地概括地清理我国房改的线索，分析在改革中发展起来的房地产业的现 状和走向，重点考察北京房地产发展的一些具有典型性关键性的问题。 传统的国有部门住房制度，其本质特征是单位内的住房实物性福利分配。其中“单位所 有制”是最能反映“中国国情”的要素，也是当前房改所遇到的最大制度性障碍。 住房实物福利制度造成分配关系的扭曲和不公平，误导资源配置，阻碍国企改革。如果 说旧住房体制在工业化初期起过积极的保障作用；那么到了今天的发展阶段，这种只覆盖城 镇社会一部分人的住房福利制度，既无法体现社会保障功能，也无法满足社会的多层次住房 需求。所以房改不仅为房地产业成为“经济增长点”提供前提，对国企改革和经济结构调整 也具有重要意义。 房改的目标是“货币化、商品化、社会化”；房改内容，可以概括为“理顺经济关系” （租 售补联动）和“转换住房体制”（供应社会化，消费商品化）两方面。这两方面的内容互相 支持、互为条件。 90 年代初期，在房地产市场和国有部门福利分配并存的双轨制环境下，公房陷入“低 房租高补贴”的怪圈；优惠售房形成体制内住房需求膨胀，体制外有效需求不足，拉大了双 轨价差。房改的延误，使不断膨胀的存量住房经济关系混乱，隐含巨大不公平，为全面房改 带来更多的障碍。 在“新房新制度，老房老办法”稳步前进的原则下，98年房改迈出了实质性的步伐。但有 两类问题亟待解决：一是“老房”存量如何向市场这一“轨”靠拢的问题，二是市场化的“增 量”（商品房）如何适应集团购买力退出后“散户市场”购买力不足的问题。北京这一问题尤其 严重。笔者提出了两类不同性质的地租（首都地租和制度地租）的分析概念，认为只有在进一 步开放二级市场、消除制度性地租因素的情况下，才能为住房的社会补贴提供较客观的参照系。 当前我国的房地产业处于从计划经济的保障制度向市场化过渡的历史时期。政府、企 业和消费者都有必要进行观念的调整和实际经济关系的调整。取消单位福利分房只是机制转 换的第一步，培育和规范市场，建立社会化的住房保障体系，还有很长的路要走。需要政府 提高把握变革的能力和新体制下的社会管理能力，需要在土地和住房供应、市场培育、金融 支持和住房保障制度等方面，进行配套的改革和制度建设工作。 a 住房制度改革和北京房地产市场的发展 目录： 1、研究房改和房地产业的意义 2、旧住房体制的问题和改革的目标 3、20 年住房体制改革的探索和基本经验 4、98 年房改的存量方案和增量方案 5、北京房改与北京房地产市场 6、加快机制转换，促进房地产业健康发展 一、研究房改和房地产业的意义 （一）1998-1999 年，我国国有部门（政府机关、国有企事业单位）最后取消实物福利 分房制度，酝酿徘徊了 18 年之久的住房体制改革终于迈出了决定性一步。这意味着从此占 城市人口 70%的家庭，将不再依靠国家或单位提供住房，而象其他消费品那样，通过市场解 决自己的住房需求。这对我国房地产业的发展壮大，对国民经济发展有很大意义。 但是，走出了这一步，并不等于新的市场化住房体系已经建成。国有部门的住房供应和 分配机制，并没有自动并入市场，房地产业本身还有不少问题有待解决或完善。本文试图对 当前住房产业和房地产市场发展现状和主要问题，进行较为系统的考察，以求理清深化改革、 促进发展的思路。 （二）作为经济支柱的住房产业 1、城镇住宅产业将是经济发展的重要增长点。我国未来几十年，将进入人均 1000-3000