全程化设施设备管.pptVIP

全 程 化 设 施 设 备 管理 一、早期介入阶段 1、早期介入的作用 早期介入能够把设施设备在将来使用中可能遇到的障碍提前摆在决策者、设计者面前 早期介入使物业管理企业能够全面细致地了解和掌握设施设备的各方面细节，积累充分的基础资料，为管理运行打好基础 早期介入阶段 2、早期介入阶段的主要工作 从设施设备的使用功能和运行要求出发，围绕物业的规划建设目标，为优化和完善设施设备的配置方案和设计提供建议 从设施设备运行的长期可靠性、经济性出发，对设备采购、施工合同提供签约建议 物业管理企业在针对设施设备的早期阶段还要开展以下工作： 早期介入阶段 深入施工现场，跟踪设施设备安装进程，对施工方案提出意见和建议 收集设施设备资料，整理设施设备系统概要，建立档案 依据设施设备合同编制维保计划 策划设施设备运行方案，根据主要机电系统区分，分别建立功能块，编制设施设备运行管理规程，作业指导书 早期介入阶段 实施员工培训 对设施设备实施验收接管 设施设备系统试运行 早期介入阶段 3、接管验收 接管验收前的准备工作 建立健全接管验收的组织与机构 在接管验收前做好财务方面的准备 确定验收的主要项目和重点环节 土建工程 装饰工程 供配电系统 早期介入阶段 给排水系统 电梯系统 空调系统 弱电系统 接管验收时需要接收的资料 产权资料 技术资料 验收资料 早期介入阶段 接管验收的程序 新建房屋的接管验收程序 建设单位书面提请接管单位验收 接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具体条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间 接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行验收 对验收中发现的问题，按质量问题处理办法处理 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件 早期介入阶段 原有房屋接管验收程序 移交人书面提请接管单位接管验收 接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核 接管单位会同移交人对原有房屋的质量与使用功能进行检验 对检验中发现的危损问题，按危险和损坏为题的处理办法处理 交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记 早期介入阶段 接管验收实际工作中的几个要点 二、前期维保阶段 建立服务基础设施设备清单、履历表 建立能耗设施设备档案 制定大型设施设备年度维护、修理、保养计划 开展专项维保工作 整理各类采购、施工合同，建立维保期一览表 加强巡检，及时发现问题，联系供货或施工单位维修、整改 维保期最后一个月的专项检查 书面发函形式联系供货或施工单位限期维修 未按时、按责、按质履行保修义务的处理 三、后期运行阶段 1、优化运行 建立设施设备运行标准 研究系统运行特性 研究设备性能，尤其是大型设备、高能耗设备 加强巡视检查，监控运行效果，保证舒适度指标，防范故障发生 确保照明控制、空调温度控制、用水控制等能耗管理措施得到有效落实 后期运行阶段 建立规范化运行调度管理机制，确保信息沟通，形成一体化服务体系 加强运行状态分析，检验实际运行效果，发现运行缺陷和改进方向，持续提高运行管理水平 针对性制定应急预案，提高应对各类设备设施运行意外情况的能力 后期运行阶段 2、维护保障 推行TMP管理模式 在管理对象和周期上，实现针对设备整个生命周期的参与性管理 在组织上，实现早期介入、验收接管、设施设备运行与维护管理四者的衔接、结合 在管理方法上，实现“维修预防”、“预防维修”和“改善维修”的综合运用，有效保障设施设备完好率。建立系统运行、综合巡检、报修处理三位一体、协调互动的维保、维修模式 后期运行阶段 高效利用能源 环境温度控制方面 中央空调管路方面 冷水机组运行方面 中央空调系统控制方面 供配电方面 给排水方面 针对综合楼宇物业具有业态可变性的特点，紧扣物业使用功能的变化和提升，及时对设施设备进行适应性改造，使物业效用最大化 后期运行阶段 3、中、大型维修、改造项目的实施 项目质量鉴定 合同拟定和审批 走OA审批流 书面会签 施工方案 施工跟进、监管 竣工验收 付款审批 付款申请 合同及审批流 竣工验收报告 工程款发票 结束 谢 谢！ * *