0.项目开发流程-简化版.xls

Sheet3 Sheet2 Sheet1 彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 修建性详规成果 详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府） 建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定 彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府） 建筑方案报建图 景观概念方案设计及确定 指标确认阶段 项目成本指标确定 项目考核指标确定 年度考核指标调整 施工图设计组织 施工图设计院的选择与合同签定 制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定） 结构方案及设备选型研讨及确定 地质勘察报告 施工图成果 施工图会审 土建施工单位的公开招标及合同备案 组织监理、施工单位一起对图纸会审 会同设计院进行会审，签定会审记录 设计交底 质量监督手续 环卫、环保等相关手续 开工 施工放线 规划验线 桩基施工 桩基检测 开槽（办理各种手续，组织协调环卫、市容等政府部门） 地基备案、材料报送监督站、联系组织验收人员准时参加 基础施工 基础验收备案 基础处理竣工结算 项目亮相前准备 推盘策略确定 确定外部资源 项目推广定位确定 项目核心识别系统确定 亮相前项目知识培训 分卖场设立 销售道具准备 联动工作的准备 意向商家签约 确定项目亮相方案 项目亮相 项目开盘前准备 销售内部资料 客户接待、客户问题汇总及反馈 客户积累 交工标准确定 价格体系确定 合同准备 开盘前销售道具准备 项目形象的提升及深化 开盘信息告知 银行大协议的签订 开盘 开盘庆典活动 客户转化 回款落实 日常销售 月度指标分解 产品分析、聚焦销售重点 月度操作手册制定 价格监控及调整 月度推广计划执行 客户到访及接待成交工作 月度付款计划及支付 合作方合同签订 回款 月度指标考核 供热移交 保修期后供热系统移交供热公司，协调政府办理移交手续 土地获取阶段 土地信息收集 现状图 规划设计条件 现场踏勘 了解周边配套情况 了解该区域未来规划情况 土地初判 了解地块的上市方式和土地款 了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 了解当地的房地产市场状况 汇报土地初判结果 土地深判 可行性研究报告 深判结果 研究并确定融资方式 项目招商报告（前期阶段） 明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段） 引资（商业计划书） 合作实施（实施阶段） 投标、摘牌 投方案标 投经济标 拍卖 挂牌 获取土地 签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、用地条件 用地规划许可证 出让金、交易费交费证明 确权 原地上物土地证登报声明（原有土地证作废） 土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费） 核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图 交费证明 1：500现状地形图3份（反楼座） 详规 办理土地证 地籍图4份（薄膜图） 土地登记申请书 土地确权来源证明文件 申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 土地抵押贷款 规划设计阶段 区域市场调研 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分） 4、同期操作商业地产项目调查（商业部分） 项目定位 公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 经济测算 项目发展报告 ?建设工程规划验收合格证 非经营性公建配套证明 供水、供电、供气、供热、排水等配套证明 土地使用权证书 地名管理部门批准的地名文件 人防验收 规划验收 消防验收 通水、通电 大配套验收 竣工验收备案通知书 小配套验收 供热验收 入住准备 工程质量保证书 住宅使用说明书 寄发《商品房交付使用通知书》 对房屋的厨卫防水、水暖管路打压、烟道通风等方面进行检查，做好相关详细记录，组织相关维修人员进行维修前的准备，签订维修协议和第三方维修合同，制定维修流程 寄发入住通知书，销售客户资料移交客服 楼牌标识 协调地名办办理地名手续 物业用品储备 物业接收钥匙、验房 入住 办理入住 制定入住流程 审验合同全款发票，发放两书，开具入住分配单 验房及交费 验房问题汇总 售后维修 售后及移交 投诉处理 装修管理 施工资料整理及移交 供暖 工程提供工作面监督施工，保证供热、办理供热证明，销管提供空房面积，财务提供资金缴纳空房费、移交物业、物业客服协调现场业主保证供热 通煤气 工程提供工作面保证煤气施工、协助验收整改、带气、点火、需要物业、客户协调业主、保证同期 整体移交物业 移交建筑物及相关资料 产品问题总结及反馈 初始登记 区局办理初始登记手续 产权证办理 为客户办理产权证前期手续 分户土地证 土地证办理 为客户办理土地证前期手续 主要工作内容 清盘 收集反馈业主问题，并及时解决各种问题 综合管网方案设计 景观扩初及施工图设计 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 开工开盘 建设工程