丹阳地块前期定位报告.pptVIP

地块价值分析 本案 S338省道 丹界线 长550米 宽230米 京华广场 S338省道项目一侧南北通畅，无遮挡，是项目主要形象面。 项目北侧靠京华广场部分，只有东北角可视，此处价值次于东侧。 地块西侧及南侧均封闭，道路不通，价值最差。 地块价值整体趋势为由东往西递减，由北往南递减。 规划设计 建议本项目建筑形式为开放型街区，利于行业分类排布，各业态相对独立又紧密联系。使得整个市场整齐有序。 公寓 本项目最高建筑，应建成区域地标性建筑，为本项目主要形象昭示物。 餐饮 本项目主要特色之一，增加高档餐饮及特色餐饮，突出餐饮文化。 休闲娱乐 作为本项目主要的辅助型商业，且为项目主要形象昭示物，应设置于S338省道一侧。 专业市场 考虑到专业市场形象较差，应放置于本地块西南侧封闭处。 规划设计 各模块间通过天桥紧密连接，通畅无阻。娱乐类应紧靠餐饮区。增加部分家居、家电卖场补充业态。 沿S338省道示意 专业市场示意 S338省道 丹界线 长550米 宽230米 京华广场 娱 乐 休 闲 特色餐饮街 公寓 家 居 家 电 高 档 餐 饮 特色餐饮街示意 建材 建议汽配和五金由于形象较差，应放置于地块最西侧。 汽配 五金 业态配比 本项目共有6大板块，7大题材；考虑到复合型的主题，建议各板块间体量均衡配置。专业市场占比50%。 ? 150000 合计 汽车配件、汽车零件、汽车美容 13% 20000 汽配 五金工具、建筑五金、五金零部件、日用五金 13% 20000 五金 建筑材料、结构材料、装饰材料 23% 35000 建材 国美、苏宁电器；家具、家纺、软装；旅馆；超市 13% 20000 家居家电 KTV、洗浴、足浴、美容SPA、网吧 13% 20000 休闲娱乐 挑高复式多功能物业，可住可投资。 13% 20000 公寓 高档酒楼、各种菜系餐饮、烧烤、火锅、西餐 10% 15000（街区10000，高档餐饮5000） 特色餐饮+高档餐饮 业种内容 占比 体量（㎡） 业态 客户定位 核心客户 区域内私营企业老板 各乡镇经营户 政府公务员 重要客户 偶得客户 个体户 企事业单位员工 外围区域过路人群 这类人氏经济实力雄厚，将成为投资主力。 这部分人群将主要为跟风型购买，容易受他人影响。 客户定位 后巷镇 新桥镇 界牌镇 埤城镇 访仙镇 小河镇 孟河镇 魏村镇 安家镇 百丈镇 圩塘镇 西夏墅镇 本案 常州 丹阳 第一梯队 第二梯队 第三梯队 后巷、新桥及界牌将是本项目主要客户来源，常州新北次之，其他将来源于丹阳市区及周边区域。 项目发展建议 5. 回顾 产业集群、家居生活、餐饮娱乐、酒店公寓。 复合型商业 项目属性 建筑单体 除公寓为高层塔楼，沿S338部分为4层建筑外，其他建筑层数为二层。 公寓示意 沿街建筑示意 公共部位建议 建议项目东北角设置一个休闲广场，作为项目的主形象昭示，同时作为人行主要出入口。车行入口设置于东侧沿S338省道一侧。 广场示意 车行主入口处宽度应至少做到10米。 各模块之间为项目主通道，建议做到5—6米，可通车。 内部通道供行人步行，建议宽度为2—3米。 S338省道 丹界线 长550米 宽230米 京华广场 娱 乐 休 闲 特色餐饮街 公寓 家 居 家 电 高 档 餐 饮 广场 车行入口 建材 汽配 五金 数据分析 西夏墅镇 2.6% 7 休闲娱乐 0.8% 2 汽配 0.4% 1 家电 2.3% 6 超市 3.4% 9 装潢 8.3% 22 烟酒杂货 25.8% 68 五金 3% 8 美容美发 2.3% 6 宾馆 7.6% 20 餐饮 20.8% 55 服饰 占比 数量 业态 西夏墅镇：工具产业较为发达，全镇工具企业超500家。镇区人口约4万。 共统计西夏墅镇共计264家店铺。其中五金服饰类商家较多，镇区面貌较差，较为陈旧。一层租金水平约1—2.1元/平米/天。 数据分析 魏村镇 0.7% 2 休闲娱乐 5.2% 15 汽配 2.1% 6 家电 1.7% 5 超市 6.2% 18 装潢 4.1% 12 烟酒杂货 6.2% 18 五金 7.9% 23 眼镜 2.7% 8 宾馆 12.4% 36 餐饮 20.6% 60 服饰 占比 数量 业态 魏村镇：该镇的眼镜产业十分发达。 共统计魏村镇共计291家店铺。其中服饰餐饮类商家较多，该镇眼镜产业非常发达。一层租金水平约2.2—3元/平米/天。 数据分析 安家镇 0.7% 9 休闲娱乐 5.2% 5 汽配 2.1% 4 家电 1.7% 5 超市 6.2% 5 装潢 4.1% 8 烟酒杂货 6.2% 8 五金 7.9% 10 美容美发 2.7% 4 宾馆 12.4% 21 餐饮 20.6% 25 服饰 占比 数量 业态 安家镇：该镇以农副产品生产为主，经济并不