252_391748_甲级写字楼产品策划通.docVIP

甲级写字楼产品策划通 金地中心作为金地集团开发的第一个国际甲级写字楼，在设计管理上并没有太多经验可循 ，许多问题是住宅项目中不曾遇到的，这里对于金地中心的设计全过程进行了梳理，探讨在写字楼项目的设计管理中，如何准确定位，如何打造具有竞争力的写字楼产品。 第一章：写字楼的标准及分类 写字楼的分类： 根据写字楼物业类型的不同，可分为： 标准写字楼：也是市场上最常见的写字楼。 华贸中心 独立形象写字楼 即每一栋写字楼出售给一家公司独立使用，可以说是为企业量身造，每一栋上面都有自己公司的标识，在对外宣传方面可以起到一个非常好的效果，同时在内部交通组织与使用方面也非常便利。 北京置地星座 SOHO办公 尚都SOHO 住宅产权写字楼,也就是所谓的商住楼，这种形式在市场上已极为普遍。 低密度办公写字楼 这是位于北京北四环的森根国际，楼盘密度很低，仅为三层和四层的高度，很像写字楼中的TOWMHOUSE。 甲级写字楼的标准： 标准 国际甲级 甲级 地点 主要商务区 极好的可接近性 主要的办公区 好的可接近性 开发商的背景 经验丰富并且资金雄厚 没有具体的要求 总建筑面积 超过50000平方米 超过25000平方米 商务配套设施 满足日常生活的商店 适合商务会餐的饭店 酒店 银行 邮电局 午间放松或娱乐设施 其它如公园\运动设施和图书馆 至少有所述服务配套设施的五种 高质量的细节 中央空调 电梯等候时间30秒，5分钟运载能力11%以上。 网络通信设施 净高不低于2.60米 电梯等候时间40秒，5分钟运载能力11%以上。 其余相同 销售/出租 仅用于出租,或者整层销售 在销售和出租上没有限制 智能化系统 楼宇自动化系统 综合布线系统：宽带专线、卫星接收及数据传送 安防系统 消防系统 可供增中其它服务的预留空间（如专线数据、网络会议） 安防系统 消防系统 综合布线系统：宽带专线、卫星接收及数据传送 物业管理 由经验丰富的国际知名公司管理 由经验丰富的知名公司管理` 三、关注细节、成就高端写字楼。谈金地中心的系统配置。 金地中心概况： 金地中心，位于北京东长安街、中央商务区（CBD）的核心区，东距国际贸易中心800米。 金地中心由两栋国际甲级写字楼和连接两座大厦的三层商业裙楼组成。建设用地面积1.7万平方米，总建筑面积15万平方米, 其中地上总建筑面积11万平方米，容积率6.72。 金地中心的建筑、结构方案、初步设计、室内设计、幕墙设计均由SOM公司设计完成，景观方案设计由美国的SWA公司完成、灯光设计由美国BPI公司完成、标示设计由香港WaterMark公司完成，施工图设计由北京市建筑设计院完成。 其中写字楼A座总高度168米，35层，建筑面积6万平方米，钢筋混凝土结构，层高4.1米,净高2.75米，另设100高架空地板，VAV空调系统。分高、中、低区共设15部客梯、2部转换梯、2部消防梯。 写字楼B座总高度102米，27层，建筑面积6万平方米，钢筋混凝土结构，层高3.46米,净高2.65米，四管制风机盘管系统。共设10部客梯（分高、低区）、1部消防梯。 （二）金地中心的系统配置 空调系统设计 办公空间的舒适度很大程度上依赖于空调系统的设计。金地中心的空调系统的设计方案经过了多种方案仔细研究和比较，最终确定了如下方案。 A、A楼采用VAV系统。 VAV系统：变风量（Varied Air Volume，简称VAV）空调系统。 1）变风量系统有以下优点： 由于变风量系统通过调节送入房间的风量来适应负荷与使用情况的变化，所以能够节约风机运行能耗并减少风机装机容量。 系统的灵活性较好，易于改扩建，尤其适用于格局多变的建筑。 变风量系统属于全空气系统，具有全空气系统的一些优点。没有风机盘管凝水问题和霉变问题。 2）、A楼的VAV系统情况为：标准层分内外区，内区由于受外界气温影响很小，机器设备又不停散发热量。因此常年供冷。外区冬季由于外窗散热较大，供热能耗要求较大，所以采用风机供热的同时，进行热水盘管辅助加热。因此内外区温度可随意调节。不会出现冷热不均匀的情况。 B、?24小时租户冷却水系统 为满足电脑机房等某些特殊要求的房间的24小时的工作需要，A、B座写字楼均单独设置冷却塔提供24小时的冷却水，且屋顶的冷却搭、泵及机房预留的水冷空调器都提供三路供电，确实保证了机房空调的24小时连续运转。。这也是考虑到国际型公司的需求而设置。 大堂的地板采暖 B座大堂为两层挑空结构，主大堂为三层挑空结构，为了提高冬季大堂的舒适度，我们在这两个大堂的区域内设置了地板采暖系统。全空气空调系统提供正常的供暖，地板采暖系统提供辅助采暖。地板采暖系统提高了大堂的舒适度，也增加了楼盘的档次。 电加湿系统 在冬季，相信大家都有体会，中央空调往往会给人以空气干燥，很不舒