物业管理 第2版 武永春 第十二章新.pptVIP

27454GD (2)简单测算法。 按每平方米绿化面积确定一个养护单价，如0.10～0.2元／(月·平方米)，乘以总绿化面积再分摊到每平方米建筑面积。 27454GD 5.物业管理区域秩序维护费(x5) (1)保安器材装备费(F1，元／年)。(2)保安人员人身保险费(F2，元／年)。(3)保安用房及保安人员住房资金(F3，元／年)。 27454GD 6.办公费用(x6) (1)交通费(含车辆耗油、维修保养费、车辆保险费、车辆养路费等)(F1，元／年)。(2)通信费(电话费、传真费、电报费等)(F2，元／年)。(3)低值易耗办公用品费(如纸张、笔墨、打印复印等)(F3，元／年)。(4)书报费(F4，元／年)。(5)社区广告宣传文化费(F5，元／年)。(6)办公用房租金(含办公用房水电费)(F6，元／年)。(7)其他杂项(F7，元／年)。 27454GD 7.物业服务企业固定资产折旧费(x7) (1)交通工具(汽车、摩托车、自行车)(F1，元／年)。(2)通信设备(电话机、手机、传呼机、传真机)(F2，元／年)。(3)办公设备(桌椅、文件柜、沙发、电脑、打印机、复印机、传真机等)(F3，元／年)。(4)工程维修设备(电焊机、切割机、管道疏通机等)(F4，元／年)。(5)其他设备(F5，元／年)。 27454GD 8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用(x8) 27454GD 9.经业主同意的其他费用(x9) 该部分费用为业主和物业公司共同协商决定的费用，如业主大会、业主委员会活动经费由全体业主分摊，经全体业主同意，可以将其按照面积分摊的方式计算在公共性服务收费中。但是，如果个别业主愿意多出一份力，提高小区内的物业服务质量，则可以让物业公司将该部分收入划入“赞助费用取得”，作为物业服务企业资金收入的一部分。 27454GD (三)法定的税费 1.营业税(F1)2.城市建设维护税(F2)3.教育费附加(F3) 27454GD (四)物业服务企业的利润 27454GD (五)物业服务企业的酬金 1.固定提取比例2.固定提取数额 27454GD 1.固定提取比例 27454GD 2.固定提取数额 27454GD 第三节　专项维修资金的筹集、使用与管理 一、专项维修资金的筹集二、专项维修资金的使用三、专项维修资金的管理与监督 27454GD 一、专项维修资金的筹集 (一)需建立专项维修资金的物业类型(二)专项维修资金的缴纳方式及标准 27454GD (一)需建立专项维修资金的物业类型 《物业管理条例》和《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》从不同角度对此进行了界定。《物业管理条例》第54条的规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第4条规定：“商品住房和公用住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修资金。” 27454GD (二)专项维修资金的缴纳方式及标准 1.商品房销售2.公有住房出售 27454GD 1.商品房销售 商品房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金交纳约定。购房者应当按购房款2％～3％的比例向售房单位交纳维修资金，收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。如北京市规定，商品住宅购房者应按购房款的2％交纳。售房单位代为收取的维修资金属于全体业主共同所有。 27454GD 2.公有住房出售 (1)售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％。(2)购房者按购房款2％的比例向售房单位交纳维修资金。 27454GD 二、专项维修资金的使用 1.专项维修资金的用途及使用原则2.专项维修资金的使用支出3.专项维修资金的增值收益4.其他规定 27454GD 1.专项维修资金的用途及使用原则 专项维修资金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》，专款专用，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新与改造。专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。 27454GD 2.专项维修资金的使用支出 (1)实施物业管理的住房，对全体业主共有的共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施。(2)发生危及房屋安全的情况，需要立即对住房共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可由物业服务企业或者房屋管理单位预先垫付有关费用，经规定程序审核确定后从专项维修资金中列支。 27454G