深圳市地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告@项目投资可行性研究.docVIP

地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告 未经深圳市地铁有限公司或其授权主管部门许可，本报告全部或部分内容不得供给任何第三方。 评估报告名称： 地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告 评估报告编号： [2005]K0305号 评估机构： 深圳市世联有限公司 深圳市地铁有限公司： 承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司——深圳市世联房地产评估有限公司对贵公司委托的可行性研究方面的意见，供贵司参考。 规划基于目前深圳市房地产市场情况，结合近十年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的。由于时间与资料的限制，未必能将项目的实际情况全面地考虑在内，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。顺颂 商祺深圳世联房地产评估有限公司 200年月日目 录 一 项目总论 1 1 项目背景 1 1.1 项目位置 1 1.2 项目四至 1 1.3 项目建设规划指标 2 1.4 项目用地现状 3 1.5 开发公司概况 3 1.6 承担可行性研究工作的单位 4 1.7 可行性研究范围 5 1.8 研究工作依据 5 2 可行性研究结论 6 2.1 项目开发的必要性 6 2.2 自然可行 6 2.3 法律基本可行 6 2.4 市场可行 7 2.5 经济效益可行 7 2.5.1 项目建设进度 7 2.5.2 投资估算和资金筹措 7 2.5.3 项目经济效益 8 2.5.4 项目投资构成及利润分配情况 9 3 项目风险及防范建议 10 3.1 开发风险 10 3.1.1 手续风险 10 3.1.2 建筑主体风险 10 3.1.3 资金筹措风险 10 3.1.4 市场风险 10 3.2 防范建议 10 3.3 关于地价的建议 10 4 可行性研究结论 11 二 宏观市场研究 12 1 全国投资环境 12 1.1 2004年国民经济较快增长 12 1.2 全国房地产市场发展状况 12 1.3 市场不断规范 13 2 深圳宏观背景 15 2.1 深圳市宏观经济分析 15 2.2 深圳市房地产市场状况 17 2.3 上半年深圳房地产政策频出 19 2.4 深圳市房地产市场未来预测 20 三 片区房地产市场研究 21 1 片区规划 21 2 片区房地产市场特征 22 2.1 片区房地产市场发展 22 2. 2 住宅房地产市场 22 2.2.1 住宅房地产市场概况 22 2.2.2 住宅房地产市场供给 22 2.2.3 住宅房地产需求分析 23 2.2.4 典型房地产调查 23 2. 3 商业房地产市场 25 2.3.1 商业房地产供给 25 2.3.2 片区商业房地产分布 25 2.3.3 商业房地产需求分析 26 2.3.4 商业房地产经营情况 26 2.3.5 经营方式 26 2.3.6 发展机会 26 2.3.7 典型房地产调查 27 3 片区房地产市场分析结论 29 4.1 住宅房地产市场 29 4.2 商业房地产市场 30 四 项目SWOT分析及评价 31 1 项目SWOT分析 31 1.1 优势（S） 31 1.2 劣势（W） 31 1.3 机会（O） 31 1.4 威胁（T） 31 2 项目评价 32 五 地铁对项目影响 33 1 深圳地铁规划 33 1.1 轨道交通布局 33 1.2 地铁带来的转变 34 2 地铁商业调查 34 2.1 深圳市地铁1号线沿线地下商业调查 34 2.2 地铁对深圳商业的影响 35 3 地铁对本项目的影响 35 六 项目规划设计定位及评估建议 36 1 项目规划设计定位 36 1.1 项目发展规划 36 1.2 地下室部分设计内容和要求 36 1.3 商场和公交站设计内容和要求 37 1.4 商务公寓设计内容和要求 37 2 项目评估及建议 37 2.1 项目发展规划评估 37 2.2 项目户型设计评估 38 2.3 客户定位评估 38 2.4 价格定位评估 39 2.5 项目评估意见 41 七 项目开发建设进度安排 42 1 有关工程计划说明 42 2 施工横道图 42 八 投资估算与资金筹措 43 1 项目总投资估算 43 2 资金筹措 45 3 投资使用计划 46 九 销售及经营收入预测 47 1 物业销售收入 47 2 经营收入测算 47 3 项目销售回款计划 48 4 资金来源与运用分析 48 5 销售利润 48 十 社会效益分析 49 1 建立现代交通接驳体系，完善地铁服务功能 49 2 带动周边区域发展 49 3 加强港深经贸往来 49 4 国有资产良性发展示范 49 5 增加政府税收，提供就业机会 50 十一 财务与敏感性分析 51 1 赢利能力分析 51 2 项目不确