镇江车管所地块可行性研究报告..pptVIP

镇江市南徐新城车管所240亩地块可行性研究报告 项目评估总结 项目处于镇江市未来规划新行政中心（南徐新城），该区域处于刚起步阶段，目前区域内的配套设施都比较缺乏，但未来区域房地产市场存在一定的市场空间； 南徐新城车管所地块有开发价值，按照目前该地块每亩120万的价格基本与市场吻合，但需把握好两个关键截点：一拿地策略（时间、地块选择）；二开发时间； 取得地块的开发权后，把握开发节奏，特别是要待该区域内万科学“魅力之城”开盘销售提升该区域的整体形象和商品房价格后进行开盘销售。 镇江地块调查概况 项目特征界定 本报告涉及的主要内容 宏观经济分析 2001年—2005年镇江市GDP走势 产业结构分析 固定资产投资情况 人均可支配收入 镇江市城市人均居住面积趋势分析 宏观经济总结： 镇江整体经济快速发展，产业结构以第二产业为主，既工业生产； 随着人民生活水平的逐渐提高，可自由分配收入的增加，为改善生活条件，住房的比重逐渐开始增加，特别是2004年一年中表现的特别明显，但在2005年国家宏观调控后，居民的购房欲望有所放缓； 从城镇居民居住条件看，镇江的房地产市场存在一定的发展空间。 城市规划发展及南徐新城规划 镇江在江苏省的规划定位 镇江市城市规划 镇江市的城市规划 镇江市的城市规划 镇江市的城市规划 南徐新城规划 南徐新城规划 规划总结： 镇江地处南京都市圈和苏无常都市圈，受两大都市圈的辐射，镇江的经济得到快速发展； 随着镇江城市的规划发展，南徐新城处于城西发展轴，南徐家新的建立，使镇江市区和谷阳区连成一片，这将更有利于新城未来的发展； 虽然目前该区域生活和商业配套比较缺乏，但随着南徐新城规划的不断落实，房地产存在一定的发展空间。 房地产市场分析 镇江房地产处于快速发展期，未来三年不会有明显的减缓趋势 将房地产的周期分为复苏、发展、衰落、萧条四个阶段 镇江房地产处于快速发展期，主要特征为： 1、市场表现的二次置业者所占比例高 2、市场炒房特征不明显，但有一定的长线投资者 3、价格上升速度快 镇江市商品房销售情况分析 镇江市土地市场情况 南徐新城土地出让情况分析 镇江市区域楼价情况 五大片区指数列表，本项目所在的南徐新区前景看好 本区域位于南徐新区新行政中心 生产企业少，无污染 在本区域市政建设配套投资力度较大 知名地产公司看好该区域，万科和中住等知名开发商已经进驻 该区域楼盘档次普遍较高，升值潜力可期 南徐新城具有离市中心最近，未来行政中心，生态环境比较好，在城市发展的轴上，区域前景看好 二、楼盘年推售量一般为8-10万平米 少数亮点楼盘可以做到年销售量10万以上 三、置业群处于收入金字塔的中游表现为重复置业人群 同一社区多层（小）高层，全（小）高层社区销售状况良好 南徐新城现有项目分析——君临南山 南徐新城现有项目分析——君临南山 南徐新城现有项目分析——润州花园二期 南徐新城现有项目分析——润州花园二期 南徐新城现有项目分析——天和星城 南徐新城现有项目分析——天和星城 南徐新城现有项目分析——华都名城 南徐新城现有项目分析——华都名城 本项目分析 本项目地理位置 本项目地块四至 地块指标及地形 项目分析——景观资源 项目分析——交通 项目分析——配套 项目分析小结 项目优劣势分析（SWOT） 项目评估模型 项目评估模型（续） 项目评估模型（续） 项目综合评价 项目拿地策略与开发策略 车管所地块现状及周边待扩地块 地块资源价值分析（1） 地块资源价值分析(2) 分期取地要考虑的因素 从纵向看，地块资源条件呈带状分布的特性，同一条状地块资源呈现均好性 建议一期取地200亩，即A+B地块 车管所地块完整性较好充分利用了车管所地块地势优势，沿檀香路整体排布，在交通体系、配套安排尚可以作为一个总体的大社区来进行统一规划 物业配比原则：在经过地块资源分析和经济测算的基础上给出最佳容积率和物业配比方案。 不同开发时期的产品开发组合——保持现金牛、明星、问题产品的合理组合，实现产品及资源分配结构的良性循环 基于项目的整体定位：在1.25的容积率下打造中高档的复合型项目 本项目的基础产品——多样的产品线丰富多元化的整体定位 最佳物业配比和物业排布的思路（基于200亩地块的连续开发） 基于200亩地整体规划的备选方案 基于200亩地整体规划的最终优化配比方案 物业排布 开发策略 05年土地出让明细 05年土地出让明细 06年1-3月土地出让明细 The End , Thanks！ 对现有资源的利用，如车管所地块的景观资源、周边设施的借势等 地块的可进入性、昭示性等 基于地块完整性考量，有利于顺利取得后续开发土地 与已开发土地的联系，充分利用一二期树立的高端物业形象 不同物业类型之间的兼容性和互动关系以及与资