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成都市写字楼市场 研究报告  目 录 第一部分 国内写字楼发展情况 4 一、 国内字楼市场概况 4 （一）、国内写字楼发展阶段 4 （二）、国内写字楼发展区域简析 4 二、 成都市写字楼发展热点 5 （一）、区域热点：成都市写字楼市场区域热点主要集中在以下几个地方 5 第二部分 成都市宏观市场研究 6 一、成都市宏观经济情况分析 6 （一）、成都市十五期间GDP总值 6 （二）、成都市2005年固定资产投资额 6 （三）、第三产业的比例逐年上升 7 （四）、第三产业从业人数逐渐上升，带动了对写字楼的需求 8 1．知名客户资产性质 8 2．客户行业分布情况 9 二、成都市城市规划发展分析 9 （一）、城市总体规划 9 （二）、交通体系规划 10 第三部分：成都市写字楼市场简析 11 一、成都写字楼供应现状 11 （一）、写字楼供应片区简析 11 （二）、 写字楼档次分析 12 （三）、写字楼形态简析 13 （四）、 写字楼内部配套简析 13 （五）、写字楼供应面积区间研究 14 （六）、写字楼供应方式简析 14 （七）、产品竞争能力简析 14 二、成都写字楼需求分析 15 （一）客户相关需求图例分析 15 1、准备更换的意向区域：以城南为主占到49%的比例 15 2、对办公环境的需求：交通干道、商业配套、公交多为主且比例相差不大 15 3、影响客户购买写字楼的因素：商务环境、位置地段、便捷交通、价格等 16 4、对写字楼类型的偏好：对纯写字楼的需求较高，其次为综合楼 16 5、对物业交房标准的需求：四成比例要求全装修、两成左右比例要求吊顶或清水房 17 6、对办公区内的配套要求 17 （二）客户背景资料分析 18 1、对于办公楼，贵司偏向租赁还是购买 18 2、公司员工数量构成 18 3、公司性质 19 4、公司所属行业 19 5、小结 19 三、 写字楼潜在供应市场简析 20 （一）、供应区域简析 20 （二）、供应来源简析 21 （三）、产品概念发展简析 21 （四）、 产品发展配套简析 21 （五）、成都市写字楼发展趋势 22 四、外资投资成都专题 22 （一）进入成都的世界500强企业概况 22 （二）进入成都的世界500强企业入住写字楼概况 23 1、世界500强企业在各大写字楼分布数量 23 2、各大写字楼入驻外资企业明细 23 3、入住成都写字楼世界500强企业行业构成情况 24 （三）外资企业需求特征分析 24 1、需求特征 24 2、外资企业选择写字楼的标准 25 附件一：成都市CBD规划概况 26 附件二：成都市写字楼典型项目透视 27 1、时代广场 27 2、威士顿联邦大厦 28 3、汇日央扩国际广场（开行国际广场） 29 附件三：目前已落户成都市的108家世界500强企业名单 31  第一部分 国内写字楼发展情况 国内字楼市场概况 （一）、国内写字楼发展阶段 从国内写字楼发展的现状及发展趋势，我国写字楼可分为以下几个阶段： 初级阶段→中级阶段→高速发展阶段→成熟阶段 国内较发达城市GDP呈高速增长态势，第三产业从业人员人数的上升为写字楼的需求提供了 良好的基础； 与早期写字楼形态、功能单一，品质档次仅满足于一般性办公需要，入住客户零散、档次较低，供应、需求较少的初、中级阶段相比，随着中国房地产行业近几年的高速发展，众多实力开发商的进入，先进的开发理念使得写字楼市场在供应量、产品外观、使用功能、软硬件配套、人性化管理方面都得到了极大的改善，档次也随之提升； 在供需两旺的强劲动力带动下，国内写字楼市场目前也处在一个高速发展的阶段。 但由于城市整体规划的不完善，很难形成成熟的商务办公区，集中的写字楼群，国内写字楼市场整体上与国外成熟的写字楼市场尚有一段距离。 （二）、国内写字楼发展区域简析 由于国内不同城市发展写字楼环境复杂多样，我们在此以国内仅有的真正意义上的CBD区域为例子加以写字楼环境的比较和分析。 地区 核心区规模 热点区域名称 核心优势 地位 香港CBD 1.25平方公里 中环 成熟、标准 全球公司东亚地区商务据点 上海CBD 3平方公里 陆家嘴 金融、贸易发达 全球公司的中国商务据点 北京CBD 3.99平方公里 国贸 政治、文化、科技、事务中心 全球公司的中国商务使馆和事务据点 成都 — 市中心 西南地区的金融、商贸、科技中心西部地区的区域性商务中心区 成都市未来商务办公中心 由于成都地处内陆，交通信息相对闭塞，其开放程度相对落后，总体经济发展水平和沿海发达地区相比比较落后。城市规划不完善、地铁施工导致交通不便利、政府南迁、写字楼供应分布零散都使得成都市目前很难形成真正意义上的CBD区域。 但从长远的目光来看，成都是国务院确定的西南地区的金融、商贸、科技中心和交通、通