0158自考资产评估第四章.pptVIP

2．市场法应用的步骤与过程 （1）广泛搜集交易资料，确定比较案例 （2）进行交易情况的修正 （3）进行交易时间的修正 （4）进行区域因素修正 （5）进行个别因素修正：个别因素修正的内容主要包括土地使用年限、容积率、临街宽度、临街深度、面积、形状、地形、地质等 土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式计算： 容积率的修正计算公式为 （6）确定待估土地评估值 （二）收益法 1．收益法 土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。 土地使用权评估中的收益法的应用，重要的是要确定土地的收益额、土地还原利率和土地收益年限。 2．土地收益额的估算 （1）土地收益的分类： 实际收益：是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。 客观收益：是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。注意评估中的收益应该是客观收益。 土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括各项无形收益。 （2）土地纯收益的计算步骤： 3．土地还原利率及其估算 （1）利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。 （2）通过完全利率加上风险调整值的方法求取还原利率。 还原利率=安全利率+风险调整值 4．土地收益年限及其测算 土地收益年限是指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为单位。土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。 （三）成本法 1．成本法及其适用范围 成本法：亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法 （二）成本法评估的步骤 5．估算利润 6．估算土地增值收益 4．估算利息 2．估算土地开发费 1估算土地取得费 3.估算税费 7．估算土地使用权评估值 （四）假设开发法（收益法的变形） 假设开发法：亦称剩余法，这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。 第五节 建筑物评估的特点 （一）建筑物及其分类 1．定义 建筑物：是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。 2． 建筑物分类方法 按建筑物承重结构分类 钢结构 钢筋混凝土结构 混合结构 工业用建筑物 民用建筑 按建筑物使用功能分类 （二）建筑物评估时需考虑的因素 应考虑物理因素、 环境优劣的影响、 经济地理因素、 新旧程度、 用途、 产权、 政策因素、 供需状况、 其他。 替代原则 最有效 使用原则 房地合 一原则 供需原则 （三）建筑物评估的原则 第六节 建筑物评估的方法 （★★★） （一）成本法 建筑物评估值=建筑物重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 1．建筑物成本构成： 建筑安装工程费、前期费用、其他费用、间接费用、合理利润、资金成本、税金。 2．建筑物重置成本的估算方法 （1）预决算调整法 （2）重编预算法 （3）价格指数调整法：是根据建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。 3．建筑物实体性贬值率及成新率的估算 建筑物实体性贬值率或成新率的测算主要采用使用年限法和打分法。 4．建筑物的功能性贬值： 是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。 5．建筑物经济性贬值： 是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。从现象上看，建筑物出现经济性贬值，一般都伴随着利用率下降，如商业用房的空房率增加，出租面积减少，工业用房大量闲置等。 选择作比较的交易实例 资料收集 交易行为的补正 交易日期的修正 区域因素的修正 个别因素的修正 （二）市场法 1.应用市场法评估建筑物的程序 市场法公式 2.市场法公式： 评估值 = ? n i=1 (交易实例i×交易行为的修正系数) ×交易日期的修正系数 ×区域因素的修正系数 ×个别因素的修正系数）/n （三）残余估价法（收益法的变形） 建筑物残余估价法：是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。建筑物残余估价法从评估原理的角度属于收益法的一种。 * 本模板来