8月万科东方尊峪商业街商业裙楼营销策略报告.ppt

1.1 销售方式建议 直接销售或带租约销售，不返租； 以招商作为推动力，租售并举； 划定模拟业态，描绘商业前景，达成消费前景共识； 整合多方资源，强势出击； 锁定目标客户，让出利润空间； 协助培育市场。 深圳地区50间分行协助推广 三级市场700多名员工的客户资源 在公司期刊中刊登项目的平面广告 二级市场多年积累的投资客户资源 组织看房团定期前往现场做现场推介 异地营销,有效引导外地客户投资 贵司应提供一套临街铺位为售楼处，做好包装及相关物料准备, 提供相关水电、电话等,并提供保洁人员等; 贵司提供宣传及包装支持; 贵司配合提供销售的各项合法文件，保证产权的合法性； 贵司配合办理手续并提供看房钥匙等； 我司将投入的资源 贵司需支持条件 1.2 合作条件 硬件要求 在商铺设置临时售楼处，做商业氛围包装 待售商铺包装 户外路标指示 投资单张 准备完善商业配套设施——电梯间装修、各种管道开始改造，其它公共部分开始装修。 商业附属设施基本完成，鼓励签约商家进场。 10天 10天 15天 15天 行动手段 销售物料准备齐全 法律文件备齐 推广开始 开展客户联络咨询 贵司商业资源及我司商业资源调动 通泰投资客户推介 通泰大客户营销 万科会会员堆介 老业主推介 2008年5月27日 万科东方尊峪 商业裙楼营销思路 市场及项目分析 项目定位 营销策略 目录 1.1深圳经济运行状况 指标 2005 2006 2007 GDP(亿元) 4936.90 5684.39 6756.4 固定资产投资(亿元) 1176.13 1273.67 1345.00 CPI（上年100） 101.6 102.2 104.1 三产比重 0.2：52.4：47.4 0.1：53.2：46.7 0.1：50.9：49 主要经济指标 经济高速发展； 固定资产投资稳步增长，第三产业飞速发展，其中交通运输、仓储及邮电通讯业投资增长最快； 处于由工业化向后工业化迈进阶段； 稳定的经济增长是房地产健康发展的有力支撑； 1.2房地产政策 推进住房保障政策的关键之年 ——保障性住房对商品房市场形成冲击 货币政策从紧意味着金融紧缩已成定局 ——使房地产资金链从紧 落实和完善现有政策仍是今年主旋律 ——挤压房地产泡沫，规范市场行为 土地市场清理整顿强度进一步加大 ——囤地成本增加，增加房产供应 2007年宏观调控效果明显，2008年银根紧缩和宏观政策的进一步落实必然使得市场规范化。 1.3 罗湖区商圈分布 大剧院-华润商圈，以万象城、书城为代表，拥有成熟的商业设施和配套设施 。 国贸-人民南商圈，深圳档次最高的商业中心区 罗湖-火车站商圈，罗湖商业城为代表，港人集聚地 四大商圈由地铁串联，业态齐全； 商业辐射深圳乃至珠三角； 历史悠久，发展成熟； 受核心商圈影响，罗湖新入市裙楼商业基本是社区配套商业 老街-东门商圈，深圳历史最为悠久的商圈也是罗湖的核心 1 1.4房地产市场分析 住宅市场现状 成交面积整体上呈逐步下滑趋势； 成交价格在08年2月前无明显变化，在08年3、4月份下降趋势明显； 投资性市场让位于理性需求市场，观望气氛浓厚； 1 1.4房地产市场分析 商业地产市场现状 深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积 深圳市历年商服用地占土地总供应情况 商服用地供应逐年减少； 商业用房的施工高峰期集中在两年前，新开工面积上涨有限。由此推理，现在的商服物业尤其是关内的新 增商业供应不多； 投资者在关内投资商业物业可选择性相对较少； 社区商业已成近两年投资热点。 社区商业存在一定的投资群体 1.4房地产市场分析 商业地产市场现状 商业物业成交价格呈上升趋势； 各年价格上浮相差不大，呈稳定上升趋势； 成交量呈先增后降趋势，但降幅不大； 今年商业地产的成交价格不会出现明显下跌； 估计成交量降幅不大； 1 1.4 08年商铺投资热点区域分析 前海片区则是前海湾中心区的核心组成部分之一； 西部通道的开通，为前海片区注入了新的活力； 新规划的出炉，意味着前海区域拥有更高的起点； 深南大道与宝安大道的连接、将建成通车的广深沿江高速公路等利好。 宝安中心区处珠三角地区“穗-深-港”黄金走廊上的重要节点； 地铁1号线、深港西部通道、沿江高速公路、广深高速、大铲湾港口、深圳机场等交通网络发达。 是未来深圳两大中心区之一的重要组成部分。 楼盘分布，下同 宝安中心区:地缘优势、交通枢纽地带和逐步升级的区域功能成为投资的主要支撑点。 前海片区:规划有利、交通配套逐渐成熟、高素质人才的不断进驻成为投资的支撑点 1 龙岗中心城是重要的城市次中