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天津别墅市场分析报告 从上世纪初租界地区的“五大道”高级洋楼住宅区, 到今天遍及开发区、近郊甚至紧邻市区的高档别墅开发项目, 天津的别墅开发始终紧紧跟随着中国别墅市场的发展脉动。 与北京、上海、广东相比，天津有这自己特殊的地缘因素， 这些因素深刻地影响着天津别墅市场开发的区域、产品、消费群及规模， 本期“报告”为您分析天津别墅市场的发展动态„„ 回顾：天津别墅的发展沿革 追溯天津市别墅式住宅建设的起步，还得从“五大道”说起。由马场道、睦 南道、大理道、常德道、重庆道组成的“五大道”地区，曾经是历史上英租界的 高级住宅区，这里汇聚了1901 年至1935 年间德国、意大利、法国、西班牙等欧 美国家及日本等亚洲国家的复古主义、浪漫上饶租房主义别墅建筑，以及部分中 西合璧风格的洋楼建筑，是“天津小洋楼”的集中区域。如今，这里已被天津市 政府列为重点优秀风貌建筑区域、市级文物保护单位。 从市场的角度来说，真正意义上的天津别墅建设的开发启动，是从上世纪 90 年代初期开始的，当年以独体别墅项目为主的若干别墅项目的开发，曾经带 动了天津高档住宅的发展，但由于天津别墅市场尚处于发展初期，开发和销售均 没有达到理想状况。 上世纪90 年代末，天津别墅市场开始呈现稳步增长趋势。这表明天津高档住宅 市场存在一定潜在需求，因为别墅目标客户群一般属于高收入阶层，对住房品质 上 饶 通 房 产 网 h t t p : / / h o u s e . s r t o n g . c o m 1 要求较高，所以短时期内需求量很大。 自此，天津的别墅市场开始日趋成熟：别墅开发区域市场日益广泛，别墅产品、 价格也日渐符合市场需求„„天津别墅市场进入了稳步增长的时期。 区域：营造多元化的区域市场 天津人历来都以城市西南地区为上风口，所以西南地区也就成了高档住宅， 尤其是别墅项目发展的风水宝地。早在上世纪90 年代初、中期，沿着西外环线 侯台开始往南，就陆续建设有不少别墅，如：“侯台别墅”、“蒙地卡罗别墅”、 “科馨别墅”、“林溪别墅”等，这些都以独体别墅为主。 随着近年天津房地产市场的蓬勃发展，天津的别墅式住宅建设在经历了几年的沉 寂之后再次兴起。这股风潮应该源于上饶租房上世纪末万科在北辰区京津高速路 出口推出的“万科花园新城”， “万科花园新城”实际上属于低密度小户型住 宅产品，但被万科巧妙地引入为“美国小镇”概念。在“Townhouse ”、“联体 别墅”等名词还没有为人熟知前，这种区别于独体别墅又类似于别墅的住宅，被 理解为开创了天津别墅市场的新产品，一时间成为天津房地产市场的宠儿，销售 率达一度达到90% 。 在地缘上，天津与北京距离很近，天津房地产产品的发展受北京影响也比较大。 当北京推出“康城”，“Townhouse ”这个名词新鲜登场时，天津一些地产商很 快就酝酿出自己的“Townhouse ”产品，新近出现的联排别墅产品等很快成为天 津别墅市场的闪光点。 进入2001 年后，天津别墅市场出现“Townhouse ”热，同时在区域市场上发生 上 饶 通 房 产 网 h t t p : / / h o u s e . s r t o n g . c o m 2 了一些变化。别墅开发区域市场由西南方向逐渐转移到正南或偏东的方向发展。 其中，位置更靠近中心城区的环境良好地段以及城乡结合部、经济开发区等区域， 尤其受到开发商的青睐，“城市别墅”、“仁爱·濠景庄园”、“汐岸国际”、 “半岛·蓝湾”等以联排别墅为主的项目正是这一区域市场的代表。 这些别墅项目中，“城市别墅”离城中心最近。地处在友谊南路与郁江道交口附 近，因为就在中环和外环中间，紧邻城区中心，所以干脆推出“City House ”的 概念—— “城市里的房子”，“城市别墅”可谓名副其实。 同样以联排别墅为主的“仁爱·濠景庄园”，位于卫津南路南口红旗南路， 紧邻“天津体育馆”，其地理位置优越自不必言。而作为2008 年北京奥运会的 分会场，天津市政府还要在附近兴建“天津奥林匹克体育中心”，随着2008 年 的日渐临近，“仁爱·濠景庄园”也日益显示上饶租房出其占尽天时、地利的优 势。目前，该地段越来越繁华，越发彰显出这一地段低密度住宅投资的优越潜力。 处于城区南部、在交通上紧邻外环线的别墅项目，当推天津市城市总体规划中五 大安居工程之一“梅江居