《上海典型总部基地开发策略比较分析》.pdfVIP

上海典型总部基地开发策略比较分析 当前住宅市场因受调控政策影响逐渐降温，商业地产也在短短几年 中就已经出现过热迹象，而以产业为支撑、产业与地产相融合的产业地 产将成为支撑我国房地产业未来十年的重要一极。 传统工业化向新型工业化的快速转变也促使产业地产的内涵更加 丰富，即那种以第二产业为核心、以生产加工为主导的工业开发模式正 在向第三产业为重点、以科技研发为方向的产业集聚模式转变；而且， 从土地出让来看，2011 年上海土地出让总量中有近46%为工业用地，这 么大规模的工业用地，也从某种程度说明了未来产业地产的发展前景。 我认为，如果说，我们与作为重要业态的产业地产擦肩而过不算什 么损失的话，那么，我们与作为产业经营和开发模式的产业地产擦肩而 过，我们损失的恐怕就是未来十年征战地产疆场的机会！ 近年来，我所在的上海易居房地产研究院企业研究中心不断与国内 知名企业在产业地产咨询顾问方面展开合作，在咨询合作过程中，我一 直在思考：“开发运营产业地产有没有一种普适的模式？有无规律性的 东西可供借鉴学习？” 自2011 年11 月以来，上海易居房地产研究院企业研究中心对津沪 100 多个总部基地产业地产项目进行实地调研，在为委托企业提供专项 产业地产业务咨询支撑的同时，我们将总部基地产业地产作为长期重点 研究方向。同时，2011 年底，针对产业地产进行专项测评研究的中国产 业地产测评研究组也应运而生，该研究组由上海市经济学会城建经济研 究专业委员会、上海易居房地产研究院、华东师范大学东方房地产学院 等单位共同发起成立，上海市人民政府发展研究中心上海发展战略研究 所房地产与城市管理工作室担任政策指导单位，中国房地产业协会房地 产流通服务委员会担任行业指导单位。2012 年2 月，中国产业地产测评 研究组全面启动了首届“上海总部基地项目20 强”测评工作，对上海总部 基地展开了更大规模、更为深入的研究。 本着服务行业、公益分享的精神，我们把调研过的上海部分典型总 部基地项目的开发策略进行归类分析，总结它们在开发实践中的成功经 验与失败教训，以期对已有总部基地项目或拟进入产业地产领域的企业 有所帮助。 周建成 博士 中共上海易居房地产研究院党支部书记 易居房地产研究院企业研究中心总经理 上海市经济学会城建专业委员会秘书长 易居VISION 产业地产系列研究 上海典型总部基地开发策略比较分析 在对上海近50 个典型总部基地项目调研过程中，我们发现，这些 总部基地项目的开发时间、规模大小、开发主体、产品特色、功能定位 等各方面均存在差异，但是根据共性特征，我们可将总部基地项目主要 归纳为以下三类：  大盘开发，品牌企业投资  政企合作，开发时间较早  旧区改造，特定产业集聚 为了更好地诠释这三类总部基地项目的开发策略，我们将以具体案 例分析的形式进行深入剖析。 One 大盘开发，品牌企业投资 与住宅地产不同，总部基地项目的开发主体多为一些有实业基础的 企业，如联东地产等产专业化运营商早已把产业地产作为集团发展的重 要方向，而这些企业在房地产开发方面经验有限。近年来，随着国家对 住宅地产的持续调控，一些知名房地产开发商开始转向产业地产，如绿 地、富力、复地等。同时，调研结果也表明，企业大多在政府规划的工