北京郊区固安区域房地产市场研究世联.pptVIP

农业产业为主，具备优质交通系统的北京南部外围城镇无强势区域价值吸引力 发展理念：以价值为导向的新一代空港新城市，突出“公园化、体验化、生活化、娱乐化” 业态提升型机场市镇通过机场驱动产业升级或完善产业链，有专业的产业功能 机会寻找。 区域机会寻找 市场机会寻找 价值体系建立 市场机会 ——从北京外围区域市场发展视角寻找机会 市场机会 北京内城 N E W S 房地产市场发展成熟区域 东部：2000年CBD启动开始，随着CBD的成熟，房地产市场也成熟起来，现处于深耕、完善阶段 北部：随着北部居住区及中关村、上地区域的发展逐步成熟，房地产市场也成熟起来，现处于深耕、完善阶段 客户认知高、区域发展有限 房地产市场发展受限制区域 西部：西部山地及绿地覆盖较大，基于此，区域内可用于房地产开发的地块有限，而可开发地块已较为成熟，且暂未有明显规划利好，现处于深耕、完善阶段 客户认知较高、区域发展有限 房地产市场快速发展区域 南部：较为落后，但2010年开始启动的“南城计划” ，以及首都国际第二机场落户大兴的消息都推动着南部区域快速发展，现处于快速发展阶段 客户认知较差、区域发展空间巨大 随城市发展方向转变，北京南部是未来房地产市场的重要发展方向 北京东部及北部区域通过10-20年的发展，都已经较为成熟，待开发空间有限，而西部由于受地域情况的影响发展有限。 相比之下，南部较为落后，但发展空间巨大，于此同时由于政府的政策导向，南部必然成为北京房地产市场发展的重要方向 市场机会 固安市场之于北京 以环线交通为客群流动路径，南部区域市场在区域升级推动下，凸现区域市场优势，愈发分流被动外溢客群 主要客户流向 顺义 均价：1.5-1.8万元/平米 产品形式：普宅、别墅、类低密 交通方式：公交、自驾车 产业：空港\会展\渡假 通州 均价：1.5-1.6万元/平米 产品形式：普宅、类低密 交通方式：轨道、公交 产业：CBD配套 燕郊 均价：7500元/平米 产品形式：普宅 交通方式：公交、自驾车 产业：无(规划产业园) 香河 均价：5500-6000元/平米 产品形式：普宅、类低密 交通方式：自驾车 产业：家具城 大厂 均价：4500元/平米 产品形式：普宅 交通方式：自驾车 产业：无 房山 均价：1.3-1.5万元/平米 产品形式：普宅、类低密 交通方式：轨道、公交、自驾车 产业：CSD\化工\物流 大兴 均价：1.7-1.8万元/平米 产品形式：普宅、别墅交通方式：轨道、公交、自驾车 产业：物流\高新技术 廊坊 均价：6500－7500元/ 平米 产品形式：普宅 交通方式：自驾车 产业：会展\高科技产业 固安 均价：5500-6000元/平米 产品形式：普宅、别墅 交通方式：公交、自驾车 产业：工业园 永清 均价：5500元/平米 产品形式：别墅、类低密 交通方式：自驾车 产业：休闲、渡假 次要客户流向 亦庄 房山 大兴 燕郊 通州 廊坊 顺义 京哈 京沈 京津塘 京开 京石 京承 永清 固安 半小时交通圈 大厂 香河 机场快速 亦庄 房山 大兴 燕郊 通州 一小时交通圈 廊坊 顺义 京哈 京津塘 京开 京石 京承 永清 固安 半小时交通圈 大厂 香河 机场快速 亦庄 均价：1.8万元/平米 产品形式：普宅、类低密 交通方式：轨道、公交自驾车 产业：产业新城 市场机会 北京东南部市场情况 成熟发展区域 启动发展区域 燕郊等东部外围区域受通州新城的快速发展带动下发展较成熟，价格增长迅猛，客群分流趋向显著； 香河、固安区域市场成为首要承接区域； 半小时交通圈所含区域对比 一小时交通圈所含区域对比 一小时区域：价格低廉，交通方式低级，产业结构初级，发展相对缓慢，客户构成多为价格挤压客户。而其中东部区域认知高，廊坊城市等级较固安高级。因此，在现阶段房地产市场上固安并无明显优势。 半小时区域：价格较高，交通便捷，产业完善，发展相对已经成熟。而其中东部区域认知高，顺义、通州要领先于房山、大兴、亦庄区域。其客户较为高级。 截至2010年7月各区域成交居住用地楼面地价对比 外围县市在楼面价格上都有很大优势，但由于东部区域主要承接通州客户，南部区域主要承接大兴客户，而土地成本价值基本相同，在考虑价格提升空间上，东部区域具有一定的优势。 市场机会 区域市场类比 区域 定位 产业 发展情况 基础设施 客群来源 市场开发情况 市场特征 开发商情况 燕郊 京东新城 现代服务业、房地产 北京东部带动 高速公路、配套成熟 北京东部客户外溢 相对成熟，无利好 普宅，7500元/平米 竞争激烈 香河 家具第一城 家具、房地产 燕郊带动 高速公路、配套低端 燕郊客户外溢 发展中，无利好 普宅、类