住宅类型市场调研报告.ppt

* 日本与上海的差异 日 本 上 海 结构及装饰大量采用预制化施工模式，有利于施工进度及质量控制。 层高一般控制在3.2－3.3m，设地板架空层及吊顶层，方便因布局改变而导致之管线走向变化。 因层高满足，空调均采用中央空调，有利于满足布局调整。 较多发展商开发Order-Made产品已有相当时间，故承包商均有一定经验。 施工基本采用现场按工序手工操作模式，存在大量现场工作量。 层高一般控制在2.8m，管线基本采用结构预埋形式，不利于布局改变而产生之管线走向变化。 因层高限制，空调均采用分体空调，其因外机及管道布置走向限制而导致空调内机布置受限，不利于满足单元布局变化。 国内Order-Made刚起步，大多承包商及供应商均无相关经验，故将直接影响其相关合约、采购、分包人员安排及进度计划控制等方面管理。 项目施工 * 日本定制化住宅 * 目录 日本项目与业务概述 日本项目与业务特点 日本与上海差异 * 日本考察行程 Oct. 14 出发 Oct. 15 参观实验住宅Next21，和纳得工房 Oct. 16 参观Housing Gallery，与野村不动产会晤 Oct. 17 与竹中工务店会晤，参观施工工地 * 日本项目与业务概述 * Next 21 Osaka Gas作为日本第二大的燃气公司，和政府、高校一起，自1993年起开始研究适应未来社会的住宅(experimental housing); 每5年，对房型平面、能源系统和设备，装修材料等进行一次调整升级试验，目的是研发出对环境和居住者都可持续发展的适应未来100年的住宅环境与体系； 住户均为Osaka Gas的员工，每套住宅均有不同的layout以适应不同家庭的lifestyle * 纳得工房 日本最大的别墅建造商Sekisui House 综合研究与体验中心 Sekisui House 业务范围涵盖RD，客户咨询，建材生产，建设，并售后服务支持 4层楼，4楼为必威体育精装版节能、抗震等技术展示厅，1～3层为建筑内部装修设备展示 体验中心体验范围广泛，如餐厅、储物、厨房厨具、灯光照明、残疾人特殊设施、老年人特殊设施、厕所、照明、洗涤、沐浴、用餐均在体验范围内 RD Consulting Production Construction * Order-made mansion 野村不动产目前是日本国内较大的Customization Apartment开发商，并称此类商品为order-made mansion。 野村不动产自1999年起开发order-made公寓，至今已竣工完成的共计96个楼盘，其中东京地区占59个。 目前正在销售或正准备开始销售的楼盘有7个，其中东京地区占3个。这些楼盘中有多个项目与瑞安的项目较为相似。 * Housing Gallery （驹泽公园） 住宅建设、开发商所开发的house样板房展示集聚地 样板房供客户、到场者随意参观，旨在宣传其先进的住宅建造法、优秀的住宅设计、最时尚的居住设备等。 开发商有：积水House、三井不动产、Toyota Home、住友不动产、东急Homes等。 * 竹中公务店的工地 ——神宫前一丁目民生再开发项目 2005年开始开发的综合性地块，包括一幢警察大楼、一幢商业楼及9层和16层高的两幢住宅楼，总建筑面积约48000平方米。 住宅外墙为curtain wall，住宅基本定位为小户型，最小面积仅37平方米。 定制采用厨卫位置布局基本不变的semi-order，厨卫位置不变的原因是：排水噪音上下影响，管线排布变化麻烦。 * 日本项目与业务特点 * Next 21 市场及财务 实验型项目，并非实际出售的物业，整体研发及建设成本较高。 展示推广 展示区域紧凑而简明直观，例如： 用于调节橱柜 转向的把手。 主题鲜明的示范单位 可变户型演示：红色为可变区域，蓝色为不可变区域。 * Next 21 感应式卫洗丽 先进的浴缸/桑拿及电视系统 舒适的淋浴空间（和浴缸/桑拿结合，与其他洗漱空间干湿分离） 样板房注重人性化细节，例如： 阳台内的足浴系统 实用的 收纳空间 * Next 21 平面变化 设计 框架结构形式，设计年限提高到100年，为平面的灵活布置与建筑的长期使用提供条件； 灵活的空间布置，根据居住者的要求划分使用功能； 结构形式 * Next 21 立面预制 立面采用预制构件，立面可根据居住者的要求制作； 公共走廊采用架空地面，方便管线施工与后期调整； 架空地面 * Next 21 通廊式集合住宅，设置许多公共空间增进邻里交往； 绿色技术的运用：燃料电池－新未来能源 屋面绿化－研究人与自然的关系 外廊 燃料电池 屋面绿化