新联康武汉金马盘龙城项目整体定位及营销策略报告.ppt

THANKS 新联康是您最值得信赖的合作伙伴！ * 价格下降到部分客户 的预期成交量回暖 量跌价稳 观望阶段 量升价稳 促销阶段 量价齐跌 降价阶段 量升价跌 局部回暖 量价齐升 全面回暖 局部 降价 全面 降价 全面促销 局部促销 价格小幅波动,保持坚挺态势 新政出台，市场观望成交量急剧下跌 量长期处于低位,开发商降价回款 价格触底 成交量快速回升,价格上涨 量二次触底 市场看空 继续观望 受促销刺激， 需求小幅释放 量首次触底 成交均价 成交量 部分城市二次触底的成交量可能略高于首次触底，如虚线所示 2010.4 2010.9 2010.6 政策加码 后市预判 政府调控房价态度坚决，准备金率多次上调，银根收紧，开发商资金链紧张，2011年下半年市场下行压力较大。 市场研判 小结: 调控有可能继续深入:楼市就是政策市,此番调控有可能继续加码。 求量＞求溢价: 在此背景下,成交量下跌是必然趋势,如何在成交萎缩背景下”抢量”,将成为各项目的目标,追求溢价率在目前背景下属于”高风险”行为. 观点一: 观点二: 今年内武汉楼市仍随全国大势 应早做准备，调整心态，宜顺应主流。 但不管市场如何变化，我们必须首先： 深度挖掘项目价值，找准客户。 市场研判 2、房地产市场分析 本案 金寓 四季美农贸城 万博庭院 汉口北国际商品交易中心 日月山水 恒大名都 汉飞向上城 珩生领袖城 佳海歌林花园 盘龙城西 盘龙城东 盘龙城西板块：其项目主要为住宅用地，产权为70年，其产品主要以别墅和高层公寓产品为主。 盘龙城东板块：其项目主要为商住用地，产权为50年，其产品主要商铺和小户型公寓产品为主。 根据盘龙城房地产特点分为两部分盘龙城西板块和盘龙城东板块： 市场研判 盘龙城房地产市场 本案 金寓 5300元/㎡ 四季美农贸城 4800元/㎡ 万博庭院 精装公寓5400元/㎡ 普通公寓4500元/㎡ 汉口北国际商品交易中心 4500元/㎡（09年） 盘龙城东 万博庭院：土地性质70年产权，纯居住用地；普通毛坯住宅价格4500元/平米，精装修公寓5400元/平米，其精装修房源比普通房源价格高900元/平米。 金寓：土地性质50年产权，工业用地；周边普通住宅价格4500元/平米，其产品5.4米层高，买一层送一层高附加值，售价5500元/平米，其房源比普通房源价格高1000元/平米。 盘龙城东市场分析——价格 精装修和赠送附加值是价格提升的主要因素。 市场研判 价格特点 案名 总建 （万M2） 容积率 土地性质 建筑 类型 平均 价格 (元/ M2) 主力面积 (M2) 主力总价 (万元) 金寓 7.3 2.2 工业用地 （产权50年） 高层 5300 三房47-77（loft） 25-39 四季美农贸城 300 0.9 商住用地 （产权50年） 多层 高层 4800（简装） 一房50 35 万博庭院 3.5 2.3 住宅用地 （产权70年） 小高层 精装公寓5500 一房45-69 25-38 汉口北国际商品交易中心 380 1.5 商住用地 （产权50年） 高层 未定（精装） 一房40-50 / 区域项目土地性质以商住用地和工业用地为主，不受限购影响，产品已40-50平米一房投资产品为主，具有面积小，总价低特点，总价集中在25-35万。 市场研判 产品特点 案名 开盘 总建 （万M2） 土地性质 平均价格 (元/ M2) 主力面积 (M2) 销售情况 金寓 2011.4 7.3 工业用地 （产权50年） 5300 三房47-77（loft） 697 四季美农贸城 预计 2011.11 300 商住用地 （产权50年） 4800（简装） 一房50 —— 万博庭院 2011.4 3.5 住宅用地 （产权70年） 精装公寓5500 一房45-69 40 汉口北国际商品交易中心 2009.10 380 商住用地 （产权50年） 未定（精装） 一房40-50 —— 万博庭院项目：住宅用地，受限购影响，开盘推出80套精装修小户型产品，目前只销售40套，据了解滞销主要原因由于限购原因，无法当作投资产品购买。 金寓项目：工业工地，不受限购，4月开盘至现在推出697套房源，基本售罄，据访谈了解热销原因是由于不受政策限购影响，因为购投资性产品多数2套以上住房。 限购、限贷是影响小公寓产品销售的重要因素 市场研判 销售情况 各项目推盘计划表 四季美农贸城2011年11月推33-72㎡精装小户型，约500余套 金寓2011年10月推47-77平米，252套。 约588套，3万㎡ 预计下半年10月-11月约588套，共约3万平米新品上市；推出产品：40-70㎡小户型产品，与本案直接竞争。 2011.5 2011.10 2011.12 2012.5 汉口北国际商品