商业项目简报.doc

荣盛房地产发展股份有限公司 设计营建部文件 荣盛发展[2012]营建字第01号 签发人：李 涛 十二月份商业项目简报 ——调动资源、推进工作、合理开发、支持运营 编者按： 影响商业地产租金回报率和价格的因素不仅在于供应量的上升，而是重点在于市场需求和项目品质两大因素。随着城市化进程不断加快，对商业地产的需求也必将大大提升，租金回报以及价格也将会呈一种平稳上升的趋势。综合考虑市场需求，本月对沧州荣盛国际购物广场平面布局提出调整意见和建议。 在商业地产的开发中，企业应当更加注重自身品牌的打造，由于商业地产的持续火热，很多开发商都开始涉足。因此，商业地产拥有美好前景的同时，也将会有激烈的市场竞争，加强品牌建设必将成为商业地产开发商必修的功课。为加强公司品牌建设，本月下发试行《酒店建设标准手册》，并在后续实践过程中不断进行修正。 策研阶段项目 （一）沈阳项目 1、沈阳沈北项目：政府调整规划指标，减少商业配比增加住宅指标；分公司决定先开发住宅，延期视周边成熟情况再行决定开发商业。 存在问题：本项目周边尚缺乏做商业的基础，经与建材、奥特莱斯、家乐福等主力店商洽，近期均无进驻意向，难以进行有效定位。 改进措施及建议：建议根据分公司的意见，待区域成熟度高及周边商业项目启动后再进行本商业项目的定位与开发。 2、沈阳铁西项目：已经完成项目的市场定位及其业态布局规划，并出具两套定位和业态布局方案，同时根据定位分别进行了经济测算分析，并将最终方案上报项目委员会。 存在问题：目前分公司对于商业开发与住宅开发之间的联动、商业自身现金流平衡等方面尚缺乏共识。 改进措施及建议：商业必须依托人群持续消费方能发展，不宜过于超前，否则养商成本高启引致商业死盘后再启动的代价过高。同时商业需考虑自身现金流平衡问题，因此商业的定位和开发需要审慎地与住宅开发相统筹，亟待分公司统筹做好开发计划。 （二）聊城会所：聊分为推进政府方面组织召开专题规划会，邀请相关专家组人员对方案进行了讨论。根据政府意见，重新调整建筑层数后再行组会。 存在问题：功能定位完成后向设计方案落实的过程中，忽略了政府规划条件及建筑设备等基础条件，导致项目方案反复。 改进措施及建议：需分公司负责项目报批及设计的职能在功能定位阶段介入，提前与政府部门沟通，避免设计反复。 （三）阿卡五期商业项目：目前得到分公司的反馈，该项目暂停；近期邀请家乐福等商家考察项目，均认为该项目西侧南北向道路及东西向道路如不打通，将极不利于商家经营。基于现状，按社区级商业的模式进行定位，并重新完成经济测算。 （四）南京茉莉馆及雨花馆项目：本月与酒店管理公司筹备部针对南京两馆进行了平面图审核工作，双方就平面图中存在的问题给予了相关意见并将意见交至设计单位进行修改，同时策研部将本部门通过实地调研编制的经营定位思路与酒店公司筹备部进行了探讨，并由酒店公司筹备部对经营方案进行细化和完善。 二、招商阶段项目 （一）石家庄阿卡三期商业项目 本月计划：初步确定主力店意向并确保最终签约。石家庄商业项目主要与乐天玛特超市、银座百货进行商务洽谈，同时与电器类主力店国美、苏宁进行了接洽。截止到月底前，与乐天玛特进行商函沟通3次，商务洽谈1次就相关交付标准、商务条款进行了磋商，我司进行租赁合同文本审核，同步与石家庄分公司沟通统筹招商。本月14日在石家庄与银座百货进行了商务洽谈，确定了合作意向，双方计划于月底签订战略合作意向书。 石家庄商业已初步具备与乐天玛特进入商务细节条约商洽阶段；目前主要思路是将石家庄商业与沧州商业捆绑，引入银座百货经营，因此与乐天玛特的商谈暂缓。 （二）沧州荣盛国际购物广场商业项目 本月计划：（1）进行项目地市场调研和案场验收，同时进行招商人员招聘、到岗、培训；（2）完成招商计划方案、业态划分、铺位租金价格方案、租赁合同协议文本、品牌分类、品相调研、设计方案沟通；（3）与主力店进行商务洽谈，完成战略合作意向书的签订；（4）完成招商形象宣传片。 项目招商进度：（1）完成了沧州商业项目本地市场调研，并出具《商业市场监控信息报告》，进行案场验收和项目沟通会；（2）人员持续进行招聘，现沧州项目地到岗人员3名，并对新到岗人员进行了企业文化、招商流程等基础知识的培训；（3）招商计划方案、业态、铺位划分方案完成，并进行铺位编号，完成租金价格方案的制定。于本月12日与设计营建部进行沧州项目图纸的会审沟通，14-16日协同财务部门完成沧州荣盛购物广场资金平衡测算；（4）本月持续与主力店商家进行了沟通接洽，超市类商家包括家乐福、人人乐、乐天玛特、永辉、华润万家等，百货类商家包括银座百货、华联百货等，院线类商家包括大地院线、CGV院线、首都院线、嘉禾院线等，电器类包括