税后房价收入比的估算方法及中美房价的对比.pdfVIP

第9卷第12期 广州大学学报(社会科学版) V01．9No．12 Journalof Scienee Dec．2010 2010年12月 Guangzhou Edition) University(Social 税后房价收入比的估算方法及中美房价的对比 邓宏，尹丹华，汤建中 (广州大学商学院，广东 广州510006) 摘要：房价收入比是判断房价高低的一个重要指标，我国的房价收入比在国际上明显较高。 但房产作为一种商品，其税后价才是真正的价格。通过提出估算税后房价收入比的方法，并以美国 的情况作为对比，发现我国的税后房价收入比与美国相比基本上处于同一水平。这意味着房产税 仅对税前房价的影响较大，而对税后房价的影响很小。税收与房价之间的这种关系是房产税决策 者必须考虑的。 关键词：房价收入比；税前房价；税后房价 中图分类号：F810．41 文献标识码：A 影响房价或房价收入比的因素很多，如供求关 一、引 言 系、财政政策、货币政策、生产者／消费者预期、经济 周期等等，不一而足。然而，任何经济活动都是在一 近些年来，我国住房价格持续以较快的速度上 定的制度环境下运行的，只不过由于制度因素相对 涨，引起了百姓、政府以及学术界的普遍关注，期间 于许多其他因素而言，相对比较稳定，通常不被关 中央和地方政府采取了许多政策措施来平抑房价。 注。不过，面对房价过快上涨的势头，人们想到了税 尽管在金融危机爆发的2008年房价出现了明显的收制度的调整。近年来国内有许多研究开始关注房 回调，但总体上涨趋势似乎并没有改变，最近一个时 产税的开征及影响作用。比如，一些学者认为物业 期国家出台的更为严厉的调控措施对遏制房价上涨 税或财产税对房价的影响不大旧，7J，另一些学者则 的作用似乎也并不明显。 认为物业税对房价有抑制影响作用旧’9J。当然，国 关于房价水平的高低，一个常用的指标是房价 际上在这方面的研究更多。如Sheffrin认为相关税 收入比，即居住单元市场价格的中位数与家庭年收 收对经济、对消费者都是不利的¨0l，Byron认为房 入的中位数的比值。关于我国的房价收入比是否合 价对税收的反应是非常敏感的¨¨，Howard和Ladd， 理，相关研究很多。不少学者认为，国际上房价收入 比的一般水平在4—6倍之间，而我国商品房的价格 价对美国一些州的税收政策的影响¨z，旧J。 收入比在许多地区已经超过10…，显然偏高。也有 那么，征收物业税到底可能对房价产生多大影 学者认为，我国的房价水平基本上是正常的，或仅在 响?笔者认为，分析的依据应该是税后房价，并提出 部分地区偏高口J。还有学者指出，房价收入比4—6 了在定量水平上对税前房价收入比与税后房价收入 倍的国际惯例未必适合中国的情况b．4J，甚至并不 比之间关系的估算方法。以美国为参照，分析发现 是可靠的依据口J。不过，这些争议并不影响人们一 我国的税后房价收入比与美国的差距并不大。换言 般都将房价收入比作为判断房价水平的一个首选指 之，开征房产税对税后房价的影响应该不是很大，但 标，也不改变我国的房价收入比相对较高的事实。 是对税前房价的影响将非常大。这一结论对未来房 收稿日期：2010．10．09 作者简介：邓宏(1958．)，男，河南开封人，广州大学教授，博士，从事宏观经济理论和系统工程研究。 万方数据 ．42-