楚江碧水项目开发可行性研究报告(181页).doc

莇薅薇膄芃薄蚀羇腿薃螂 2007·6目 录 一、总论 5 （一）项目背景 5 1.项目名称 5 2.承办单位概况 5 3.可行性研究报告编制理由 6 4.项目提出的理由 6 （二）项目概况 8 1.拟建地点 8 2.建设规模和目标 8 3.主要建设条件 8 4.主要技术经济指标 8 （三）项目研究结论和主要经济指标 9 1.项目市场研究定位 9 2.项目主要经济指标 10 （四）问题与建议 11 1．项目开发建设存在的主要问题 11 2．实施建议 12 二、项目投资环境与市场研究 13 （一）市场背景及经济发展动态 13 1.武汉市总体社会及经济发展状况 13 2.房地产总体市场现状及走势分析 18 3.市场需求分析 63 4.竞争市场调研与分析部分 71 （二）客户分析 81 1.客户群体的构成与特征的描述 81 2.客户群细分及其客户心理因素分析 87 3.目标客户需求分析 90 4.本项目吸引和流失目标客户的因素列举与分析 92 （三）项目SWOT分析 94 1.竞争性楼盘分析 94 2.项目SWOT分析分析表 100 3.项目SWOT分析结论 102 （四）项目市场定位 106 1.项目整体定位原则 106 2.项目整体定位 109 3.形象定位 111 4.案名建议 111 5.产品定位 113 6.价格定位 113 （五）营销策略 115 1.房地产营销产品策略（Product） 115 2.房地产营销价格策略（Price） 115 3.房地产营销渠道策略（Place） 116 4.房地产促销组合策略（Promotion） 116 三、项目开发条件 117 （一）地质、水文条件 117 （二）社会环境及公共设施条件 117 （三）区域规划要求 121 （四）交通条件 121 （五）法律支持条件 123 四、建设方案选择 123 （一）建筑设计指导思想与原则 123 （二）项目总体规划方案： 124 1.总平面布置和功能要求 124 2.规划设计方案描述 127 3.绘制规划设计图，选定主要参数 129 （三）建筑方案 131 1.建筑方案描述 131 2.总平面布置方案 133 3.主要设备系统和配套设施 137 4.安防工程 140 5.建筑方案比选 142 五、节能节水措施 143 （一）节能措施及能耗指标分析 143 （二）节水措施及水耗指标分析 147 六、环境影响评价 149 （一）建址环境现状 149 （二）项目建设与运营对环境的影响 149 （三）环境保护措施 150 （四）环境保护投资 152 （五）环境影响评价 152 七、组织机构、人力资源和招投标方案 152 （一）项目管理机构设置 152 （二）人力资源配置方案 153 （三）工程招投标 154 八、项目实施进度 156 （一）建设工期 156 （二）项目实施进度计划 157 （三）项目实施进度表 157 九、投资估算 158 （一）投资估算 158 （二）建设期利息估算 159 （三）投资使用计划 159 十、融资方案 160 （一）项目资金来源 160 1．项目资本金筹措 160 2．项目债务资金筹措 160 （二）融资方案分析 161 1．资金来源可靠性分析 161 2．融资结构分析 161 3．融资成本分析 161 4．融资风险分析 161 十一、财务评价 162 （一）财务评价基础数据与参数选取 162 1．财务价格 162 2．利率 162 3．项目计算期选取 163 4．财务基准收益率（ic）设定 163 （二）营业收入与成本费用估算 163 1．销售收入估算 163 2．销售成本费用估算 163 3．土地增值税的估算 163 4．所得税的估算 164 （三）财务评价报表 164 (四)融资前分析 164 1．项目投资内部收益率 164 2．项目投资净现值 164 3．项目静态投资回收期 165 (五)融资后分析 165 1．盈利能力分析 165 2．偿债能力分析 166 3．财务生存能力分析 166 (六)不确定性分析 166 1．盈亏平衡分析 166 2．敏感度分析 167 (七)财务评价结论 167 十二、社会评价 168 （一）社会评价的主要内容 168 1.社会影响分析 168 2.互适性分析 169 3.社会风险分析 170 （二）社会评价的步骤与方法 171 1.社会评价的步骤 171 2.社会评价方法 171 十三、风险分析 173 （一）风险因素识别 173 （二）风险评估方法 174 （三）风险防范对策 176 十四、研究结论与建议 178 （一）结论 178 （二）建议 179 附图、附表、附件 180 （一）附图 180 （二）附表 180 （三）附件 180 一、总论 （一）项目背景