木纹砖第一品牌金意陶森活木东海岸公寓经营管理调研报告（定稿）.docVIP

万科东海岸酒店式公寓管理模式专项调研 管理模式专项调研专题目录： 专题一 酒店式公寓的经营模式 专题二 东海岸酒店式公寓市场分析 专题三 大梅沙片区情况分析 专题四 东海岸酒店式公寓经营及物业管理面临问题及解决方案 专题五 东海岸公寓业主购房意向调查报告 专题六 酒店式公寓管理模式实地专项调研 专题七 东海岸经营注册方案调研报告 专题八 东海岸酒店式公寓财务数据测算表 附件 深圳领海东方管家租赁办法 专题一 ——酒店式公寓的经营模式 一、酒店式公寓的由来 “酒店式公寓”来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，起源于20世纪70年代欧美国家，由“时权酒店”（Time）演变过来。“时权酒店”是指出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或交换。“时权酒店”发展到今天已演变成“产权式酒店”，即由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。指将的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权根据其用途，分为酒店式商务酒店式度假建于景色优美的旅游包租世代锦江产权式商务酒店，总面积17750平方米，酒店客房252套；有56.03、51.91、43.10、39.84、46.90平方米五种精装客房套型集居住、商务、酒店于一身投资金额：29.4532万元 投资业：46.9平方米精装酒店客房，6280元/平方米 投资方式：一次性付清全部房款 前10年收益：按照首付款的8%作为年度收益，10年则为29.4532万元×8%×10年=234366元。 后10年收益：若续约，则年收益为首付款的8.8%，10年则为29.4532万元×8.8%×10年=259188.16元。据建设部2001年6月1日起施行《商品房销售管理办法》，明确规定：房地产发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。其出台的初衷就是为了防范楼市泡沫，以防止哄抬楼价。但是业内现在似乎认为售后包租是一种发展方向打擦边球 （3）与周边酒店房价相比，租金较低，客户承受能力强。 2．经营及利润分配模式 收费项目 按天租赁收费方式 按月租赁收费方式 备注 租期在二周以内的，以按天租赁收费方式 租期在二周以上（含二周）的，以按月租赁收费方式 根据客户的实际情况调整 1 佣金 10%的租金 直接由租金中扣除 8%的月租金/月 佣金一次性向业主收取，最高不超过月租金的50%，最低收费是月租金的8%。 2 代收租金服务费 免 5%的租金 按业主需求，直接由租金中扣除 3 客房服务费 （含房间清洁费、日常消耗的一次性用品） 50元/天/间 按租赁的实际天数，由租金中扣除 50元/天/间 根据租客需求按实际天数，由租客直接支付 4 水、电、电话费 按实际支付 按实际支付 向租客收取 5 空置期清洁服务费 50元/月 50元/月 按业主需求，按实际服务支付 6 家政维修服务费 按实际支付 按实际支付 空置期向业主收取，租赁期向租客收取 3．经营回报分析 例一：涟涛306房----按月租赁模式 公寓面积为52.76M2 ，总价为27万元，购置后长期用于出租，投资回报分析如下： （1）投资总成本：343,020元 A．资本金：273,020元； a.一次性房款：27,000元； b.房产证税费：3,020元； B．装修、家私费用：67,000元； C．电器：3,000元。 （2）年物业费用：2567元 物业管理费:2.98元/M2*50.76 M2 *12月=1,815元 本体维修金:0.25元/M2*50.76 M2*12月=152元 C．房内清洁费:50元/月*12月=600元 （3）年租金收入：2383元/月*12月*80%=22,880元 A．出租率估算:80% B．租金按淡旺季平均： （2800元/月*7+1800元/月*5）/12月=2383元/月 （4）支付佣金：2800元*0.4+1800元*0.4=1,840元 （5）税金：22,880元*12%=2,746元 （6）投资净收益： A．按月租赁年净收益：15,727元 = (年租金收入-物业费用-支付佣金-税金) = 22880-2567-1840-2746=15,727元 B．按月租赁年收益率:4.6% = 15,727/343,020=5.9% C．投资回收期:21.8年 D．从第22年开始至70年,年净收益总和: = 157,727元*48年 =75万元 例二：涟涛306房----按天租赁模式 公寓面积为52.76M2 ，总价为27万元，购置后长期用于出租，投资回