城市专项土地储备的规划保障——以南京市地铁专项土地储备为例.pdf

究 城市专项土地储备的规划保障 ——以南京市地铁专项土地储备为例 ■蔡成凤施红琴 专项土地储备与土地规划的结合点 备的合法合规打下基础，同时士地储备也将更好地 贯彻规划的意图，顺利将士地上市变现，实现土地 专项上地储备是上地储备大盘子的具体划分， 资产价值。 在扣除区县政府城镇村建设发展正常土地储备外， 另外设市的以公共职能为划分标准的储备类型，比 新一轮规划如何保障专项土地储备 如交通、城建、铁路、轨道专项储备等。专项土地 储备对十整个城市的公共设施配套、经济社会发展 1．土地规划布局上给予专项储备土地弹性空间 等具自重要意义，它打破r传统的单纯以行政区划 土地规划布局直接关系着未来区域士地利用价 为划分标准的储备类别，结合了基础设施重点项目 值和效益，也关系经济社会发展与城乡建设的协调 的布局及规划，因此对区域整体土地价值的提升和 性。储备土地。规划先行。专项士地储备具有一定 用地性质的安排具有重要的意义。在城市内部，专 的特殊性，它是政府资本金投入的重要源头，应在 项上地储备符合当前节约集约用地的城市发展主 规划初期给予充分考虑。首先，在布局论证上，通 题，充分进行r存量挖潜；在郊区，专项土地储备 过土地储备专项规划与士地利用总体规划的叠合， 为规划用地指标安排提供依据，合理进行增星安 充分考虑沿线交通的便捷性和地块所占位置的合理 排。专项士地储备给区域资源整合、土地市场的调 性。其次，在布局划分上，根据土地储备规划中土 控提供了事要参考。 地投放的时段划分，在土地规划布局图上按照允许 土地规划是困民经济发展部门规划之一，是国 建设、有条件建设、限制和禁止建设四个区以及规 土规划的重要组成部分，是为经济社会发展用地提 模边界、扩展边界两条线等原则将专项储备士地 供用地规划布局的法定依据。目前，全国新一轮土 一一落实下来。根据储备时序调整对应管制区的类 地规划修编正在如火如荼之中，国家和省市级规划 型，对于近期计划储备上市的地块尽可能放入允许 基本收尾，县级及乡镇规划正在紧密进行。这一轮 建设区，在中远期不确定计划上市的士地可列入有 规划编制中加入了很多新的理念，其中突出的一点 条件建设Ⅸ。力争做到应储尽储，应调尽调。在允 便是在规划的刚性、弹性方面进行了充分的考虑， 许建设【)(内通过农转用指标的分配达到顺利征地的 在指标下达和用途管制方面有所突破，其中指标分 目的，在有条件建设区内通过挂钩置换等方法保证 配上二讲求指标类型。在用途管制方面设立了建设用 土地顺利使用。通过两个区一“硬”一“软”、两 地空间管制分区和土地用途分区。 条线一“实”一“虚”控制，保证专项储备±地得 专项上地储备和土地规划两者的结合点在于建 以合理落地。 设用地使用的合法性、用途的合规性。专项土地储 2．指标分配上预留专项土地储备机动指标 备必须办理储备七地使用权证或规划设计要点．而 新一轮士地规划指标分配上运用r众多的方 办理的前提就是合规性。通过规划的预留为后期储 法，主要是因素法和测算法。在指标类型上有总 CHINA 万方数据 LAND／2010No·549 飚慧究 量、增量和效率指标之区分。根据目前很多地方