土地储备成本效益分析.pdf

现代商贸工业 NO．01，20l2 ModernBusinessTradeIndustry 2012年第 1期 土地储备成本效益分析 陈 敏 (齐齐哈尔市土地矿业权储备交 易中心 ，黑龙江 齐齐哈 尔 161000) 摘 要 ：土地资源是人类赖 以生存 的物质基础 ，是城市建设发展最宝贵的资源 ，土地储备融资是指城市土地储 备制度 运作过程中土地储备机构的资金融资过程运作。土地储备机构的资金融通管理不仅关系到土地储备机制的完善，也关系 到城市建设土地基金的积累，因此 ，土地储备融资问题是会计人 员面对 的重要 问题 。 关键词 ：土地储备 ；融资；土地资产 中图分类号 ：F23 文献标识码 ：A 文章编号 ：1672—3198(2012)01—0068—01 土地储备是指地方政府依照法定程序在批准权限范围 所有的过程中，向被征地村和被征地农 民支付相关 的征地 内．按照土地利用的总体规划和城市规划，对通过收回、收 补偿费和征地税费，包括土地补偿费、安置补助费、地上附 购 、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前 着物和青苗补偿费、耕地开垦费、征地管理费等。必要时可 期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。我 国的 进行预评估，预测项 目实施可能发生的补偿费用，做好成本 土地储备融资是在土地储备制度建立的基础上而产生的， 预算。(2)拆迁户补偿费。拆迁房屋应对被拆迁人进行补 最近几年，随着市场经济的日趋完善和发展，我国对土地资 偿安置，动拆迁成本是事 中成本控制的关键。在动迁过程 产的晕要性的认识逐步提高，如何加强国有土地资产 的管 中，要在确保群众根本利益 的前提下，对被拆迁人来说，拆 理 ，利用和支配好土地资产总量，不断地发挥土地资产在经 迁补偿费是其失去房屋和土地使用权应得到的补偿 。在实 济社会发展中的市场调节作用，进一步优化融资渠道 ，已成 际工作中，应根据房地产市场实际情况，做到合理评估，确 为土地储备机构人员面对 的首要任务 。 保老百姓利益的情况下合理控制土地收储成本。(3)其他 1 土地储备当前的现状 费用 市政基础建设 、公共配套设施建设有关费用；招标、 土地收购储备制度是适应社会主义市场经济发展需要 拍卖和挂牌交易中发生的费用 ；土地开发管理费；不可预见 和为解决当前城市土地使用制度改革过程中的诸多问题而 费及财政和土地主管部门核定的其他支出费用。 产生的。它是一种用地制度的创新，体现了城市土地统一 3 土地储备创造效益分析 收购、统一储备、统一供应的市场新机制。在很长的一定时 随着社会经济的快速发展，土地储备是政府调控土地 内，我国采用行政手段配置和管理土地资源，土地利用呈 一 级市场、优化配置土地资源的手段越来越受到社会各界 现出粗放型的特点，土地利用效率不高、结构不合理、功能 的重视和关注。如何科学控制土地储备成本，对提高资金 布局混乱等问题长期存在。为增强政府对土地市场 的调控 利用率，有效化解土地储备风险具有重要的意义。土地储 能力，有条件 的地方政府要对建设用地试行收购储备制度 。 备机构作为非营利性公营事业机构，应该确保 国有资产增 全罔各地相继成立城市土地储备机构。土地储备制度是地 值保值的基础上，更应该承担起成本控制的责任。土地矿 方政府和 土部门顺应土地市场调控的需要所进行 的土地 产储备中心应严格按照规定对土地储备实行计划管理 ，根 制度创新的一个重要成果。随着各地各级土地储备机构 的 据每年年初编制的年度土地储备计划，为全年土地收储做 成立和运作，通过实施土地收储及拍卖，在增加地方财政收 好相关工作。影响土地储备成本的因素较多，但很大程度 入 ，改善城市基础设施建设，提高土地市场 的公平性和透 明 上依赖于储备机构组织能力和管理水平 以及储备规模 ，政 性方面起到了积极的作用。但是 ，任何一种制度的变迁，都 策变化等因素。因此在实施土地收购储备前，储备机构组织 需要相关的制度予以相应的完善和匹配。土地收储制度也 人员应按照土地储备计划，对拟收购储备的土地及土地上的 同样面临这样一个棘手的问题 。在当前我