_某某国际财富中心（顶尖写字楼的顶尖策划）策划实录.docVIP

***国际财富中心（顶尖写字楼的顶尖策划）策划实录 ——***国际财富中心策划实录 一幢楼内企业总资产超过200亿元，一幢楼的年纳税额近亿元，一幢楼胜过一条街，一幢楼胜过一个工业园，一幢楼带动一个城，……这就是***国际财富中心，从2002年7月1日开盘到2003年3月28日交房，销售率完成90%并且运营良好，一个与国际接轨的顶尖写字楼，一个现代版的楼市神话！ 总建筑面积为7.8万平方米的***国际财富中心，作为***首个与国际接轨的高档写字楼，如今树立在***CBD核心位置上，浑身焕发着“楼王”的魅力！这个项目能产生如此的销售旺势,销售业绩如此可观,产品形象如此富有影响力,策划在其间的作用是不可估量的。在它身上诞生了许多新名词：“国际化办公”、“生态办公”、“国际商务制造”、“楼宇经济神话”……这一切的得以实现，凝聚了我们的策划师多少心血与智慧。这个项目的成功，也是策划人的成功！ “***国际”的两位核心策划人***先生和***先生,曾经默默无闻地为该项目服务了两年多时间，很多运作中的细节其实并不为外界知晓，但他们作为优秀策划人和高级策划师,在本项目的全程策划中付出了艰辛的劳动和非凡的智慧。 一、前期调研：提出国际商务写字楼的十大标准 记得一个房地产商说过这么一句话，“我宁愿花一年的时间和投资额5%的费用，来进行一个项目的市场研究，相信这样可以给我80%的成功率；否则我只有20%的成功率。” “***国际”的开发商******集团以及其董事长***先生和总经理***先生就是这样。当年，他们拿到位于***市***中路***图书城南侧的那块地后，公司正在开发距此不远处的***城——***第一个“SOHO”项目。因而算上开发商自己的研究论证，前期调研应该有2年时间。我们的调研工作做过三次，调动了公司几乎所有的研究和信息资源，每一次都有新的收获和更多的一手资料。 最重要的最全面的一次是，2001年3月12日至4月12日。我们采用问卷调查的方式对***市的上市公司、事务所、广告公司、电脑电器公司、高科技产业、金融机构等进行了分类调查研究,我们派出调研人员10 名，调研时间32 天。我们的问卷内容包括：业主寻求办公场所的首要因素,公司现有写字楼使用面积,公司对商务中心的要求,对空调的要求,对会议室一个月的需求量,对停车位、户型的要求，是愿买还是租用，对银行按揭的要求等各方面。 ***先生担任此次调研组组长，对调研数据严格把关，亲自撰写了调研报告，经过研究分析总结并提出“国际商务专业写字楼十大条件”：1、必须具备象纽约曼哈顿CBD风采一样的商务极核地段；2、提供能与世界500强零距离接触的大商务平台；3、国际大师规划设计的国际级地标性建筑；4、全面升级的综合配套；5、跨越国界的5A智能中枢系统；6、极具时代感的生态景观相匹配；7、开合有度适合现代化办公要求的弹性空间；8、彰显身份与地位的著名酒店全程星级物管服务；9、人性化关怀的顶级职业经理人商务会所；10、物超所值升值无限的多重价值物业。 此次调研对以后“***国际”的开发提供了市场依据，也基本上确定了本项目的品味和建造标准，而且还收集了一些有初步意向的目标客户群。 二、开发策划：八次修改推出国际化专业写字楼规划方案 我们对***国际财富中心的定位与开发，做了详尽的开发策划报告。 通过对***市写字楼市场的研究和对潜在用户的问卷调查，表面上看***写字楼市场供大于求。然而，作为策划人，必须首先站在一个相当的高度，看到相当的远处。当时，正好中国刚刚加入世贸组织，许多国际企业更加快了进驻中国的步伐，甚至深入到了中国的腹地城市。另外，中国经济自改革开发以来，保持着持续增长的势头，更多国际人士预测21世纪将是亚洲时代或者说是中国时代，中国力量成为世界经济发展最看好的力量。从微观层面分析，***只有行政机关、原来国有企业和集体企业拥有自己的写字楼，即使1993年开发过具有市场化性质的平安大厦写字楼，出租情况一直不错，也已经是好多年了。凭着敏锐的专业洞察力，我们预测专业写字楼市场另一个波峰即将出现。因此，在项目开发策划报告中，我们明确提出打造“国际化高档写字楼”的初步定位。 项目初步定位后，开发商与策划公司负责人还考察了国内外许多城市，参考学习高档专业写字楼的开发理念、建筑风格、全面配套和完善服务等等。我们尤其关注电梯配置，开发商看到新加坡一些国际级的建筑作品，亲身体验了什么叫做“零等待电梯”，也就是说进入国际化的大厦等待电梯时间不会超过30秒，而且进了电梯后感觉舒适又快捷，电梯速度为5米/秒，真正做到了某电梯广告所描述的“上上下下的享受”。出于种种考虑，开发商和策划公司一致认为聘请新加坡的著名规划设计大师***做本项目的规划和景观设计。 对于规划设计，我们也提出了许多合理的