_招宝山饭店扩建项目沟通案.ppt

通过公共空间、合理动线、细节的设计打造都市型酒店建筑形态 公寓发展阶段——宁波处于第三代向第四代的过渡，产品存在提升空间 我们要做镇海都市化标志性形象—城市地标 置业动机： 商务公寓核心目标客户关注点分析－陪读家长、投资客、和小规模草创型企业 核心目标客户AIO量表——投资客、品质追求者、追求身份标识的私营业主 （二）、样板房内装风格及内部布局风格的确定 样板房是销售活动进行的场所，是提升产品形象的重要手段。好的样板房可扩大期楼的销售效果，为销售人员进行宣传提供有力帮助。针对本项目的产品特点和市场定位，同时也是为发展商树立名牌楼盘的形象，建议建造一个开放型、参与型的售楼空间，其设计要点如下： ⑴样板房设在售楼大厅的后面，通过景观走廊连接，在走廊的支柱上面雕刻一些著名的关于文学、教育、人生的诗词，在走廊两边悬挂一些有关于教育和文学的画卷，使参观者在注目观看的同时，也能体会到本项目主题的意境起到潜移默化的作用。 ⑵在走廊外边两侧设置绿地和庭园景观，另外还要设计一些参与性、趣味性比较强的小品，使参观者在看楼之余也可以娱乐一下身心。 ⑶安排两到三个样板房供人参观，每间样板房的户型和软装都应不同，并且从每一间样板房都可以直接到达外边的园林景观中。 ⑷在这一庭园绿化中，主要种植一些有香味的花卉和树木，但树木的数量不宜多。 ⑸样板房的装修设计要有不同的风格，家具的摆设要精心独到。其原则要求是：温馨、和谐、人性化。 ⑹综合以上几点，使售楼大厅、样板房、形成一个有机的整体，将销售活动形成一个流畅的销售过程，营造镇海一个开放型强、参与型强的售楼空间。 销售资料的准备 1、楼书 根据项目的定位制定一部能够反映项目特色的售楼书，它主要表现项目的文化风格，同时体现开发理念，利用独特的形式起到树立项目独特形象的作用。 2、套型 本项目主要针对户型公寓制作套型图。套型图中说明区域功能配置，同时局部装修手绘效果图加以说明，增大购买者的直观形象感受，达到促进销售的目的。 3、DM单 DM单是在售楼书尚未制作出来，而项目已经开始发售时作为临时售楼书，重点为项目买点资料。 4、开发商证明 包括《营业执照》复印件、《开发许可证》、《规划许可证》、《建设许可证》、《商品房预售许可证》的复印件，统一的商品房购销合同，在房屋交付使用时还应具备《商品房质量保证书》、《使用说明书》等。 5、销售现场标准化文本 定金单（一式三份） 销售记录表 销售日志 销售跟踪表 来人、来电记录表 周、月、季销售报表 客户意见表 认购书 标准合同、按揭合同范本 销售辅助工具的准备 1、项目总建筑沙盘 2、公寓户型模型 3、商铺及小户型平面渲染图 4、建材样品架 5、时尚杂志 6、音影设备 7、项目销控表及项目口岸分布图 8、项目经营规划示意图 销售辅助工具的准备 1、项目总建筑沙盘 2、公寓户型模型 3、商铺及小户型平面渲染图 4、建材样品架 5、时尚杂志 6、音影设备 7、项目销控表及项目口岸分布图 8、项目经营规划示意图 项目市场进入策略 （一）、入市时机 根据项目现有状况和条件，建议重点考虑在明年第一个销售旺季之前一个月入市，也就是明年4~5月入市比较适宜。但宣传造势工作应在入市前二个月前展开，其原因是： 1、项目有近半年的前期准备时间，可以完成从项目设计到项目包装的全部工作。 2、项目在4月份销售旺季到来之前开始预订销售，通过两周的预订工作可以很好地对销售条件进行调整，不会影响到正常的旺季销售。 3、在4月份开盘入市可以错过春节给销售带来的影响，同时在3月下旬或4月下旬开始项目炒作也避免了春节刚过消费群的工作、生活调整期。不会给开盘入市造成过多的负面影响。 项目4月份或5月份入市的时间必须根据项目的工程进度及项目前期准备状况进行及时调整，同时也应注意竞争对手的情况，采取相应的应对。 （二）、入市姿态 在进行充分准备后，项目应在入市前进行大规模的报纸软文炒作，同时开展一些能够宣传项目形象的公关活动以达到告知的目的。在项目入市时应采取大版面的报版宣传，同时以相对优价的方式吸引一部分消费者的介入，再利用软文炒作及公关活动跟进强化，争取在短时间达到较高的市场认知度，并将项目的独特形象强烈地传递开。在入市大规模宣传造势过程中除了面向零售目标客户群进行宣传外，还应重点针对可能的集团客户进行信息传递和项目形象宣传以达到强势入市的目的。 价格策略 总体价格策略 低开高走 试探市场接受度 快速回笼资金 让客户感受到项目增值 给客户紧迫感 小幅提价 快频调整 总体价格策略 价格策略 策略目标 增加销售速度 ?最后，我们需要始终扣题的活动 比如