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湖滨国际营销策划书145页 市 场 篇 第一部分、环境分析 一、目前区域概况 1、区域位置 张家港市位于中国“黄金水道”——长江下游南岸江苏省境内，处于中国沿江及沿海两大经济带的交汇处，上海、南京、苏州、无锡等大中城市环列四周，距上海98公里(沿江高速公路)、苏州58公里（苏虞张一级公路）、无锡40公里（沙锡公路）、江阴20公里（沿江高速公路）、常州70公里、南通30公里、南京200公里，距虹桥机场120公里（沿江高速），浦东机场150公里，南京禄口机场200公里。 同策观点：张家港良好的地理位置决定了其在长三角经济圈中的重要地位，其城市化进程不断加快，城市竞争力逐步加强。 1 2、历史沿革 张家港市是个新兴的港口工业城市，1962年常熟划出14个公社和国营常阴沙农场、江阴划出9个公社，建沙洲县，隶属苏州地区。1986年9月，国务院批准撤销沙洲县，设张家港市，隶属苏州市，现辖9个镇。 3、市域面积和人口状况 全市总面积999平方公里，2003年末全市户籍人口86.02万。其中非农户口37.1万人，农业户48.92万人。全市当年出生人口5708人，出生率为5.85%,人口自然增长率为负0.055%。 2 4、人口素质 1）专业管理、技术人才分析 目前张家港管理和专业技术人才共计62475人。由于这部分人群的收入水平相对较高，购买力较强，对于改善居住条件和居住环境的愿望比较强烈，因此这部分群体将是本案比较重要的目标客源之一。下面我司针对这部分人群的年龄结构、文化结构进行分析，以为后面的本案客源构成和消费心理提供参考依据。 ? 人才年龄结构 人才年龄结构 8% 16%3% 73% 35岁以下36-45岁46-54岁55岁以上 数据来源：张家港统计局·同策研展部 从年龄结构来看，目前张家港的管理和专业技术人才的年龄在35岁以下占了绝对主力，共有45262人，占到了总量的73%左右。其次是36-45岁年龄段，占到了总量16%左右，这两部分群体对住宅的需求量最大，购买欲望最强。由于专业管理和技术人才的收入水平相对较高，因此这部分人群对于本案而言显得比较重要。 3 ? 人才文化结构 人才文化结构 11.1% 25.6%0.2%24.0% 研究生本科大专39.1%中专高中及以下 数据来源：张家港统计局·同策研展部 从文化结构上来说，以大专为主，占到了39.1%，其次是中专，占到了24%，第三是本科，占到了25.6%。研究生和高中及以下文化程度的人才都很少。大专以上文化的人才占到了63.27%，占据绝对主力地位。相对而言，这部分人群的经济条件相对较好，消费能力较强，改善居住条件和居住环境的愿望也相对比较强烈。 4 2)公务员 ? 年龄结构 目前张家港公务员总数为2918人，公务员在各个地方上，都是收入较高和购买力比较强的人群之一，本案的目标客户将有相当一部分为公务员，因此在本案的市场营销推广上如何抓住这部分客源对于本案具有重要意义。 人才年龄结构 6.3%24.9%36.0% 35岁以下32.7%36-45岁46-54岁55岁以上 数据来源：张家港统计局·同策研展部 35岁以下的公务员所占比例最大，这部分人群的超前消费意识以及信贷消费观念较强，改善住房条件和居住环境的意识也较强。46-45岁的公务员所占比例也较大，这部分人群的支付能力相对较强。对于本案而言，在这两个年龄段的公务员是本案的重要目标客源。 5 ? 文化结构 文化结构 16% 7%1%27% 49% 研究生本科大专中专高中级以下 数据来源：张家港统计局·同策研展部 从文化结构来看，大专以上文化程度的公务员占到了相当大的比重，共计77.45%。从这点而言，张家港公务员的素质普遍较高，他们的收入水平相对较高、消费意识较强，但同时对小区的居住环境的要求也比较高。 同策观点：张家港属于县级市，城市较小，人口增长缓慢。管理、专业技术人才和公务员都以中青年为主，文化素质普遍较高，超前消费和信贷消费的意识较强，对住宅的居住环境和居住质量的要求较高。对于本案而言，这部分消费者是本案的重要目标客源之一，这部分人群比较容易接受比较新的居住理念。 6 5、交通状况分析 1)区域交通 随着张家港市经济社会的持续快速发展，道路交通成为经济社会发展的命脉。市内区域主要交通干道分布为“三纵四横”。“三纵”金港大道，港城大道，长安路。“四横”张杨路，人民路，暨阳路，沙洲路。 大众交通工具主要为大中型巴士。2003年张家港机动车数量激增，年末拥有机动车辆17.67万辆，其中汽车3.89万辆，分别比上年增长6.7%和32.3%。 2)外向交通状况 对外交通路线以金港大道为主，由此通向沿江高速公路，距上海98公里、南通30公里、江阴20公里、上海虹桥机场98公